Können Amerikaner in Spanien Immobilien kaufen? Der komplette Leitfaden 2026 für US-Käufer

Sie sind Amerikaner und interessieren sich für eine Immobilie in Spanien – genauer gesagt in der Region Marbella? Dann haben Sie Glück! Ja, Amerikaner können in Spanien Immobilien kaufen. Für ausländische Eigentümer gibt es keine Beschränkungen, und der Ablauf ist bestens erprobt.

Wenn es um den Immobilienkauf in Spanien als Amerikaner geht, lautet die entscheidende Frage nicht, ob Sie in Spanien eine Immobilie kaufen können, sondern ob Sie es sollten.

Glücklicherweise verfügen wir bei Bromley Estates Marbella über ein Expertenteam, das den gesamten rechtlichen Ablauf eines Immobilienkaufs an der spanischen Südküste bis ins Detail kennt. Gerne erläutern wir Ihnen die Kosten und die sechs Lebensstilfaktoren, die darüber entscheiden, ob Spanien das Richtige für Sie und Ihre Familie ist.

Dürfen Amerikaner in Spanien rechtlich Immobilien kaufen?

Für Amerikaner, die in Spanien eine Immobilie kaufen möchten, gibt es keinerlei Beschränkungen. Auch Nichtresidenten können Immobilien zu vollem Eigentum erwerben – nach denselben Regeln wie Käufer aus der EU.

Beim Immobilienkauf in Spanien gibt es nur eine einzige behördliche Voraussetzung: die NIE (Número de Identidad de Extranjero) – die spanische Steuer-Identifikationsnummer für Ausländer. Sie ist für jeden Immobilienkauf zwingend erforderlich und kann vor der Reise über das spanische Konsulat in den USA oder persönlich in Spanien beantragt werden. Auch Ihr Anwalt kann sie mit einer Vollmacht für Sie beantragen.

So kaufen Sie als Amerikaner eine Immobilie in Spanien – der Ablauf

Der Immobilienkauf in Spanien ist für Amerikaner unkompliziert, umfasst aber mehr Schritte als eine typische Transaktion in den USA. Das erwartet Sie:

• Eine Immobilie finden – Um Ihre spanische Traumimmobilie zu kaufen, müssen Sie sie zuerst finden. Sobald Sie sich verliebt haben, kann es losgehen.
  
• Die NIE beantragen – Die spanische Steuernummer für Ausländer ist ein unverzichtbarer Schritt beim Immobilienkauf.
  
• Ein spanisches Bankkonto eröffnen – Für die Anzahlung benötigen Sie ein spanisches Bankkonto, das Sie mit NIE und Reisepass eröffnen können.
  
• Den Reservierungsvertrag unterzeichnen – Sobald der Preis für die gewünschte Immobilie vereinbart ist, wird sie mit der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags für 2–4 Wochen vom Markt genommen.
  
• Rechtliche Due Diligence – Ihr Anwalt prüft den rechtlichen Status der Immobilie, Baugenehmigungen, offene Schulden, Gemeinschaftsgebühren und etwaige Belastungen.
  
• Privater Kaufvertrag und 10 % Anzahlung – Ist die Due Diligence erfolgreich abgeschlossen, unterzeichnen beide Parteien den Contrato Privado de Compraventa (privaten Kaufvertrag). In diesem Schritt leisten Sie die Anzahlung von 10 %.
  
• Abschluss beim Notar – Am Tag der Übergabe unterzeichnen Sie vor einem spanischen Notar die Escritura pública (öffentliche Eigentumsurkunde), zahlen den Restbetrag und erhalten die Schlüssel.

Was ist eine NIE, und wie erhalten Amerikaner sie?

Die NIE ist eine Steuer-Identifikationsnummer für Ausländer, die vom spanischen Innenministerium vergeben wird. Jeder Nicht-Spanier in Spanien benötigt sie. Ob Sie eine Immobilie kaufen, ein Bankkonto eröffnen, Versorgungsverträge abschließen oder Steuern zahlen – ohne NIE geht es nicht.

Für amerikanische Käufer ist die NIE unverzichtbar. Ohne sie können Sie keine Immobilie kaufen. Zum Glück ist sie leicht zu bekommen, und es gibt drei Wege:

1. Antrag bei einem spanischen Konsulat in den USA
2. Persönlicher Antrag in Spanien
3. Vollmacht für Ihren Anwalt

Brauchen Amerikaner für den Immobilienkauf ein spanisches Bankkonto?

Nein, ein spanisches Bankkonto ist für den Immobilienkauf in Spanien gesetzlich nicht vorgeschrieben. Amerikanischen Käufern wird jedoch dringend empfohlen, eines zu eröffnen, denn ohne Konto wird der Abschluss eines Kaufs deutlich umständlicher.

Beim Immobilienkauf in Spanien erfolgt die Schlusszahlung per Bankscheck von einem spanischen Bankkonto oder per direkter Überweisung innerhalb des spanischen Bankensystems.

Notare bevorzugen, dass die Gelder von einem spanischen Bankkonto kommen; eine Überweisung in USD von einer US-Bank kann organisatorisch schwierig sein und abgelehnt werden.

So eröffnen Sie als Amerikaner ein spanisches Bankkonto

Auch Nichtresidenten können ganz einfach ein spanisches Bankkonto eröffnen. Sie benötigen:

• Einen gültigen US-Reisepass
• Eine NIE-Bescheinigung
• Einen Adressnachweis in den USA
• Einen Einkommens- oder Beschäftigungsnachweis
• Eine Ersteinzahlung (je nach Bank unterschiedlich)

Brauchen Sie für den Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt?

Streng genommen nein. Das spanische Recht schreibt keinen Anwalt für den Immobilienkauf vor. Der einzige zwingend vorgeschriebene Rechtsexperte im Verfahren ist der Notar, da er die Unterzeichnung der Eigentumsurkunde beaufsichtigt.

Auch wenn es keine gesetzliche Pflicht ist, empfiehlt es sich, einen eigenen Anwalt zu beauftragen – es ist der wichtigste einzelne Schritt, den Sie zum Schutz Ihrer Investition unternehmen können.

Ihr Anwalt übernimmt viele wesentliche Schritte beim Hauskauf, darunter: 

• Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie, die Sie kaufen möchten 
• Die Prüfung jedes Vertrags vor der Unterzeichnung auf Richtigkeit
• Die Bestätigung, dass der Verkäufer zum Verkauf berechtigt ist
• Die Abwicklung Ihres NIE-Antrags
• Die Koordination der Banküberweisungen
• Die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen

Die tatsächlichen Kosten eines Immobilienkaufs in Spanien

Der Kaufpreis ist nur ein Teil dessen, was Sie beim Immobilienkauf in Spanien ausgeben. Amerikanische Käufer sollten zusätzlich 10–14 % des Kaufpreises für Steuern, Anwaltshonorare und Verwaltungskosten einplanen. Diese werden manchmal als „Transaktionskosten“ bezeichnet und sind – wie die NIE – nicht verhandelbar.

Die genaue Summe hängt davon ab, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau kaufen, da beide unterschiedlich besteuert werden.

Kauf einer Bestandsimmobilie

Beim Kauf von einem privaten Verkäufer zahlen Sie:

• Grunderwerbsteuer (ITP; Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) – 7 % des Kaufpreises in Andalusien.
• Notargebühren – In der Regel 600–1.500 €, abhängig vom Immobilienwert.
• Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) – Meist zwischen 400 und 1.000 €.
• Anwaltshonorar – 1 % des Kaufpreises zzgl. 21 % MwSt., mit einem Mindesthonorar von üblicherweise etwa 1.500–2.500 €.
• Gestoría-Gebühren (Verwaltungsagentur) – Etwa 300–600 €, oft im Anwaltshonorar enthalten.

Lebenshaltungskosten in Spanien im Vergleich zu den USA

Für die meisten Amerikaner sind die Lebenshaltungskosten der wichtigste Grund für einen Umzug nach Spanien. Auf den ersten Blick sprechen die Zahlen für Spanien – wie viel Sie sparen, hängt jedoch davon ab, wo Sie sich niederlassen und mit welcher US-Stadt Sie vergleichen.

Die Lebenshaltungskosten in Spanien liegen im Durchschnitt etwa 30–40 % unter denen der Vereinigten Staaten. Die Verbraucherpreise – ohne Miete – sind in Spanien schätzungsweise 35 % niedriger als in den USA, die Mieten rund 50 % niedriger. Noch größer wird der Unterschied im Vergleich zu US-Küstenstädten wie Los Angeles, San Francisco, Boston, New York oder Miami.

Marbella ist Spaniens Premium-Standort, und doch lebt es sich hier günstiger als in den meisten Küstenstädten der USA. Die Costa del Sol liegt bei Wohnen, Gastronomie und Dienstleistungen über dem spanischen Landesdurchschnitt, aber immer noch rund 20–30 % unter Orten wie San Diego oder Miami.

Die Zahlen dienen der Veranschaulichung und basieren auf Daten von Numbeo. Die tatsächlichen Kosten variieren je nach Ort, Lebensstil und Wechselkurs.

Gesundheitsversorgung in Spanien für amerikanische Käufer

Spanien verfügt über eines der besten Gesundheitssysteme der Welt. Im Health Care Index 2023 belegt es Platz 6 von 89 Ländern – in Europa Platz zwei, nur hinter Dänemark.

Das spanische Gesundheitssystem hat zwei Säulen: das öffentliche Sistema Nacional de Salud (SNS), das über Sozialversicherungsbeiträge finanziert wird, und den privaten Sektor.

Als nicht ansässiger Käufer haben Sie keinen Zugang zur öffentlichen Gesundheitsversorgung und benötigen daher eine private Versicherung oder eine internationale Krankenversicherung.

Sobald Sie steuerlich ansässig sind, erhalten Sie vollen Zugang zum öffentlichen Gesundheitssystem, das bei der Inanspruchnahme kostenlos ist.

Bildung – internationale Schulen für amerikanische Familien

Amerikanische Familien, die nach Spanien ziehen, haben im Bildungsbereich vier Hauptoptionen:

• Staatliche spanische Schulen – Kostenlos und spanischsprachig, für Kinder über 8 Jahren jedoch eine große Umstellung.
  
• Concertado-Schulen – Halbprivat, teilweise staatlich finanziert, oft mit kirchlicher Trägerschaft. Kosten: etwa 100–400 € pro Monat.
  
• Private zweisprachige spanische Schulen – Starkes akademisches Niveau mit hohem Englischanteil. Kosten: etwa 500–1.200 € pro Monat.
  
• Internationale Schulen – Mit rund 8.000–22.000 € pro Jahr die teuerste Option. Sie bieten einen vollständigen englischen, amerikanischen oder IB-Lehrplan.

Infrastruktur – Verkehr, Konnektivität und Alltag

Spanien verfügt über eine hervorragende Infrastruktur, und die Costa del Sol ist eine der am besten angebundenen Regionen des Landes.

Die Anreise per Flugzeug ist ideal, denn der Flughafen Málaga liegt nur eine kurze Fahrt von der Küste entfernt. Innerhalb Spaniens verbindet der Hochgeschwindigkeitszug (AVE) Málaga in weniger als drei Stunden mit Madrid.

Über die Autobahn AP-7, die entlang der Küste verläuft, erreichen Sie mühelos die verschiedenen Orte der Costa del Sol.

Auch die Internetgeschwindigkeiten sind Weltklasse. Bei der Glasfaserabdeckung zählt Spanien zu den Spitzenreitern in der EU.

Wie sicher ist Spanien für amerikanische Expats?

Spanien zählt regelmäßig zu den sichersten Ländern Europas. Im Global Peace Index liegt es unter den Top 30 weltweit, und die Gewaltkriminalität beträgt nur einen Bruchteil des US-Niveaus – insbesondere bei Todesfällen durch Schusswaffen. Laut dem OECD Better Life Index liegt die Mordrate in Spanien bei 0,6 pro 100.000 Einwohner, in den USA bei 6,4 pro 100.000.

Die wesentlichen Unterschiede zwischen beiden Ländern:

• Geringe Gewaltkriminalität
• Keine Waffenkultur
• Sicherheit im eigenen Zuhause hat hohe Priorität – in Marbella gibt es zahlreiche bewachte Wohnanlagen

Als Amerikaner den Ruhestand in Spanien verbringen

Spanien gehört weltweit zu den beliebtesten Ruhestandszielen für amerikanische Staatsbürger, und an der Costa del Sol gibt es seit Jahrzehnten eine etablierte Gemeinschaft amerikanischer und englischsprachiger Ruheständler.

Der wichtigste Visumsweg für den Ruhestand ist das Non-Lucrative Visa (NLV). Da das Golden Visa im April 2025 abgeschafft wurde, ist das NLV nun der Hauptweg für amerikanische Ruheständler. Die wichtigsten Voraussetzungen sind:

• Nachweis eines passiven Einkommens von etwa 2.400 € pro Monat für den Hauptantragsteller sowie 600 € pro Monat für jede unterhaltsberechtigte Person
• Private Krankenversicherung
• Ein einwandfreies Führungszeugnis
• Mit diesem Visum dürfen Sie in Spanien nicht arbeiten

Häufig wird das Beckham-Gesetz erwähnt, doch es gilt nicht für Ruheständler. Es handelt sich um eine Sonderbesteuerung für Fachkräfte, die für eine Beschäftigung nach Spanien ziehen.

Im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den USA und Spanien werden die US Social Security und bestimmte Renten gesondert behandelt. Sobald Sie jedoch in Spanien steuerlich ansässig sind, wird Ihr weltweites Einkommen besteuert. Sprechen Sie vor dem Umzug mit einem grenzüberschreitend tätigen Steuerberater, damit Sie wissen, welche steuerlichen Fragen auf Sie zukommen können.

Fallstricke und häufige Fehler von Amerikanern beim Kauf in Spanien

Es gibt einige Fehler, die Amerikanern beim Immobilienkauf in Spanien unterlaufen können. Sie sind häufig, aber leicht zu vermeiden – daher lohnt es sich, sie im Voraus zu kennen.

Die häufigsten Probleme sind:

• Den Reservierungsvertrag ohne Due Diligence unterschreiben – Beauftragen Sie Ihren Anwalt immer mit der Due Diligence, bevor Sie etwas unterschreiben.
  
• Die gesamten Transaktionskosten unterschätzen – Kalkulieren Sie Zusatzkosten immer mit ein. Bei einem Kauf über 500.000 € müssen beispielsweise zusätzlich 50.000–70.000 € für Steuern und Gebühren verfügbar sein.
  
• Den vom Verkäufer empfohlenen Anwalt nehmen – Beauftragen Sie immer einen unabhängigen Anwalt, der bei der örtlichen Anwaltskammer (Colegio de Abogados) zugelassen ist.
  
• Wechselkursrisiko – Wer sich auf einen Kaufpreis in EUR festlegt, aber USD hält, kann ohne Devisentermingeschäft Zehntausende verlieren. Nutzen Sie einen spezialisierten Devisendienstleister.
  
• Off-Plan-Kauf ohne Treuhandschutz – Bauträger müssen Anzahlungen auf einem geschützten Treuhandkonto mit Bankgarantie verwahren. Zahlen Sie erst, wenn Sie eine schriftliche Bestätigung haben.
  
• Überraschungen bei der Steueransässigkeit – Wer mehr als 183 Tage in Spanien verbringt, wird in Spanien steuerlich ansässig und mit seinem weltweiten Einkommen besteuert. Zählen Sie Ihre Tage sorgfältig.
  
• Das Modelo 720 nicht einreichen – In Spanien steuerlich Ansässige müssen Auslandsvermögen von über 50.000 € in einer der drei Kategorien melden: Bankkonten, Kapitalanlagen oder Immobilien.
  
• US-Meldepflichten ignorieren – Die Steuererklärung in den USA bleibt Pflicht, egal wo Sie leben.
  
• Kaufen, bevor man oft genug vor Ort war – Verbringen Sie vor der Entscheidung Zeit zu verschiedenen Jahreszeiten. Marbella ist im Februar ein völlig anderer Ort als im August.

Warum die Costa del Sol bei amerikanischen Käufern so beliebt ist

Wenn Spanien für Sie langsam weniger ein Traum als ein konkreter Plan wird, ist der nächste Schritt einfach: Sprechen Sie mit einem Team, das bereits amerikanische Käufer durch diesen Prozess begleitet hat.

Bei Bromley Estates Marbella haben wir Hunderten internationaler Kunden geholfen, ihr Zuhause an der Costa del Sol zu finden, und wir begleiten Sie bei jedem Schritt – von der Vorauswahl der Immobilien und virtuellen Besichtigungen bis zur Vermittlung unabhängiger Anwälte, grenzüberschreitend tätiger Steuerberater und spezialisierter Devisendienstleister.
Beginnen Sie mit unserem vollständigen Leitfaden zum Kaufprozess in Spanien oder kontaktieren Sie uns direkt telefonisch unter +34 952 939 460 oder per E-Mail an enquiries@bromleyestatesmarbella.com.