¿Pueden los estadounidenses comprar una propiedad en España? Guía completa 2026 para compradores de EE. UU.

Si es usted estadounidense y le interesa comprar una propiedad en España – concretamente en la zona de Marbella – , ¡está de suerte! Sí, los estadounidenses pueden comprar una propiedad en España. No existe ninguna restricción a la propiedad por parte de extranjeros y el proceso está más que rodado.

Cuando se trata de comprar una propiedad en España siendo estadounidense, la pregunta que debe responder no es si puede comprar en España, sino si debería hacerlo.

Afortunadamente, en Bromley Estates Marbella contamos con un equipo de expertos que conoce a fondo todo el proceso legal de compra de una propiedad en la costa sur española. Podemos explicarle los costes y los seis factores de estilo de vida que determinan si España encaja con usted y su familia.

¿Pueden los estadounidenses comprar legalmente una propiedad en España?

No hay ninguna restricción para los estadounidenses que desean comprar una propiedad en España. Los no residentes pueden adquirir propiedades en pleno dominio, con la misma normativa que los compradores de la UE.

Solo hay un requisito administrativo para comprar una propiedad en España: el NIE (Número de Identidad de Extranjero), el número de identificación fiscal español para extranjeros. Es obligatorio para cualquier compra de inmueble y puede obtenerse en el consulado español en EE. UU. antes de viajar, o en persona en España. Su abogado también puede tramitarlo en su nombre mediante un poder notarial.

Cómo comprar una propiedad en España siendo estadounidense: el proceso

El proceso de compra de una propiedad en España para un estadounidense es sencillo, aunque implica más pasos que una operación típica en EE. UU. Estos son:

• Encontrar una propiedad – Para comprar la casa de sus sueños en España, primero tendrá que encontrarla. Una vez que dé con una que le enamore, podrá poner todo en marcha.
  
• Obtener el NIE – Conseguir el número de identificación fiscal español para extranjeros es un paso imprescindible para comprar una propiedad.
  
• Abrir una cuenta bancaria española – Necesita una cuenta bancaria española para pagar la señal, y puede abrirse con el NIE y el pasaporte.
  
• Firmar el contrato de reserva – Una vez acordado el precio de la propiedad que desea comprar, la firma del contrato de reserva la retira del mercado durante 2-4 semanas.
  
• Revisión legal (due diligence) – Su abogado comprobará la situación legal de la propiedad, las licencias urbanísticas, las deudas pendientes, los gastos de comunidad y cualquier carga.
  
• Contrato privado de compraventa y señal del 10% – Una vez superada la revisión legal, ambas partes firman el Contrato Privado de Compraventa. En esta fase se abona la señal del 10%.
  
• Firma ante notario – El día de la firma, usted firma la escritura pública ante un notario español, paga el importe restante y recibe las llaves.

¿Qué es el NIE y cómo lo obtienen los estadounidenses?

El NIE es un número de identificación fiscal para extranjeros expedido por el Ministerio del Interior español. Todo ciudadano no español en España necesita uno. Así que, tanto si va a comprar una propiedad como si va a abrir una cuenta bancaria, dar de alta los suministros o pagar impuestos, necesitará un NIE.

Para los compradores estadounidenses, el NIE es imprescindible. Sin él no se puede comprar una propiedad. Por suerte, obtenerlo es sencillo y hay tres vías:

1. Solicitarlo en un consulado español en EE. UU.
2. Solicitarlo en persona en España
3. Otorgar un poder notarial a su abogado

¿Necesitan los estadounidenses una cuenta bancaria española para comprar una propiedad?

No, una cuenta bancaria española no es un requisito legal para comprar una propiedad en España. Sin embargo, es muy recomendable que los compradores estadounidenses abran una, porque completar la compra sin ella genera complicaciones considerables.

Al comprar una propiedad en España, el pago final se realiza mediante un cheque bancario emitido contra una cuenta española o mediante una transferencia directa dentro del sistema bancario español.

Los notarios prefieren que los fondos procedan de una cuenta bancaria española, y enviar dólares desde un banco estadounidense puede resultar complicado desde el punto de vista operativo e incluso ser rechazado.

Cómo abrir una cuenta bancaria española siendo estadounidense

Los no residentes pueden abrir una cuenta bancaria en España con facilidad. Necesitará:

• Un pasaporte estadounidense en vigor
• Un certificado de NIE
• Justificante de domicilio en EE. UU.
• Justificante de ingresos o de empleo
• Un depósito inicial (varía según el banco)

¿Necesita un abogado para comprar una propiedad en España?

Técnicamente, no. La ley española no obliga a contar con un abogado para comprar una propiedad. El único profesional jurídico obligatorio en el proceso es el notario, ya que supervisa la firma de la escritura.

Aunque no es un requisito legal, se recomienda contratar a su propio abogado, y es el paso más importante que puede dar para proteger su inversión.

Su abogado se encarga de muchos pasos esenciales del proceso de compra, entre ellos: 

• Realizar una revisión legal exhaustiva de la propiedad que quiere comprar 
• Revisar cada contrato antes de que lo firme para asegurarse de que es correcto
• Confirmar que el vendedor tiene derecho a vender
• Tramitar su solicitud de NIE
• Coordinar las transferencias bancarias
• Inscribir la propiedad a su nombre

El coste real de comprar una propiedad en España

El precio de compra es solo una parte de lo que gastará al comprar una propiedad en España. Los compradores estadounidenses deben prever un 10–14% adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos, honorarios legales y gastos administrativos. Son los llamados «gastos de la operación» y, al igual que el NIE, son ineludibles.

La cifra exacta depende de si compra una propiedad de segunda mano o de obra nueva, porque ambas tributan de forma distinta.

Compra de una propiedad de segunda mano

Si compra a un particular, pagará:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) – El 7% del precio de compra en Andalucía.
• Notaría – Normalmente entre 600 € y 1.500 €, en función del valor de la propiedad.
• Registro de la Propiedad – Habitualmente entre 400 € y 1.000 €.
• Honorarios legales – El 1% del precio de compra + 21% de IVA, con unos honorarios mínimos que suelen rondar los 1.500 €–2.500 €.
• Gestoría (agente administrativo) – Puede rondar los 300 €–600 €, a menudo incluida en los honorarios legales.

Coste de vida en España frente a Estados Unidos

Para la mayoría de los estadounidenses, el coste de vida es la principal razón para preferir mudarse a España. A grandes rasgos, las cifras favorecen a España, pero cuánto ahorre dependerá de dónde se instale y con qué ciudad estadounidense lo compare.

El coste de vida en España es, de media, aproximadamente un 30–40% más bajo que en Estados Unidos. Se estima que los precios al consumo – sin incluir el alquiler – son un 35% más bajos en España que en EE. UU., y el alquiler, alrededor de un 50% más bajo. La diferencia es aún mayor si se compara con ciudades costeras estadounidenses como Los Ángeles, San Francisco, Boston, Nueva York o Miami.

Marbella es el destino premium de España, pero aun así vivir allí es más barato que en la mayoría de las ciudades costeras de EE. UU. La Costa del Sol está por encima de la media nacional española en vivienda, restauración y servicios, pero sigue siendo alrededor de un 20-30% más económica que lugares como San Diego o Miami.

Cifras orientativas basadas en datos de Numbeo. Los costes reales varían según la ubicación, el estilo de vida y el tipo de cambio.

La sanidad en España para compradores estadounidenses

España tiene uno de los mejores sistemas sanitarios del mundo. Ocupa el 6.º puesto de 89 países en el Health Care Index de 2023, el segundo de Europa, solo por detrás de Dinamarca.

El sistema sanitario español funciona en dos niveles: el Sistema Nacional de Salud (SNS), público y financiado mediante las cotizaciones a la Seguridad Social, y el sector privado.

Un comprador no residente no tiene acceso a la sanidad pública, por lo que necesitará un seguro privado o un plan de salud internacional.

Cuando pase a ser residente fiscal, tendrá pleno acceso a la sanidad pública, que es gratuita en el momento de su uso.

Educación: colegios internacionales para familias estadounidenses

En materia de educación, las familias estadounidenses que se trasladan a España tienen cuatro opciones principales:

• Colegios públicos españoles – Gratuitos y en español, aunque suponen una curva de aprendizaje exigente para niños de más de 8 años.
  
• Colegios concertados – Semiprivados, financiados en parte por el Estado y a menudo de orientación religiosa. Cuestan entre 100 € y 400 € al mes.
  
• Colegios privados bilingües españoles – Buen nivel académico con un peso importante del inglés. Cuestan entre 500 € y 1.200 € al mes.
  
• Colegios internacionales – Los más caros, con un coste de entre 8.000 € y 22.000 € al año. Ofrecen un currículo completo inglés, estadounidense o IB.

Infraestructuras: transporte, conectividad y vida diaria

España cuenta con unas infraestructuras excelentes, y la Costa del Sol es una de las regiones mejor conectadas del país.

Llegar en avión es muy cómodo, ya que el aeropuerto de Málaga está a poca distancia en coche de la costa. Para desplazarse a otras zonas de España, el tren de alta velocidad (AVE) une Málaga con Madrid en menos de tres horas.

Puede moverse con facilidad por la Costa del Sol gracias a la autopista AP-7, que recorre la costa.

Además, la velocidad de internet es de primer nivel. España está entre los países con mayor cobertura de la UE en fibra óptica.

¿Es España un país seguro para los expatriados estadounidenses?

España figura sistemáticamente entre los países más seguros de Europa. Está entre los 30 primeros del mundo en el Índice de Paz Global, y sus tasas de delitos violentos son una fracción de las de EE. UU., sobre todo en muertes por armas de fuego. El OECD Better Life Index sitúa la tasa de homicidios de España en 0,6 por cada 100.000 habitantes, frente a 6,4 por cada 100.000 en EE. UU.

Las diferencias más significativas son:

• Los delitos violentos son escasos
• No existe cultura de las armas
• La seguridad del hogar es una prioridad, con muchas urbanizaciones cerradas disponibles en Marbella

Jubilarse en España siendo estadounidense

España es uno de los principales destinos de jubilación del mundo para los ciudadanos estadounidenses, y la Costa del Sol cuenta desde hace décadas con una comunidad consolidada de jubilados estadounidenses y angloparlantes.

La principal vía de visado para jubilados es el Visado de Residencia No Lucrativa (NLV). Con la supresión de la Golden Visa en abril de 2025, el NLV es ahora la opción principal para los jubilados estadounidenses. Sus requisitos clave son:

• Acreditar ingresos pasivos de aproximadamente 2.400 € al mes para el solicitante principal, más 600 € al mes por cada persona a cargo
• Seguro médico privado
• Certificado de antecedentes penales limpio
• Con este visado no se puede trabajar en España

A menudo se menciona la Ley Beckham, pero no se aplica a los jubilados. Se trata de un régimen fiscal especial para profesionales cualificados que se trasladan por motivos de trabajo.

Según el convenio fiscal entre EE. UU. y España, la Seguridad Social estadounidense y determinadas pensiones reciben un tratamiento específico. No obstante, una vez que sea residente fiscal en España, tributará por su renta mundial. Consulte con un asesor fiscal internacional antes de mudarse para conocer las cuestiones fiscales a las que podría enfrentarse.

Errores habituales de los estadounidenses al comprar en España

Hay varios errores que los estadounidenses pueden cometer al comprar una propiedad en España. Son frecuentes y fáciles de evitar, así que conviene conocerlos antes de cometerlos.

Los problemas más habituales son:

• Firmar el contrato de reserva sin revisión legal – Pida siempre a su abogado que realice la revisión legal antes de firmar nada.
  
• Subestimar los gastos totales de la operación – Tenga siempre en cuenta los costes adicionales. Por ejemplo, una compra de 500.000 € requiere disponer de 50.000 €–70.000 € adicionales una vez incluidos impuestos y honorarios.
  
• Recurrir al abogado que recomienda el vendedor – Designe siempre a un abogado independiente colegiado en el Colegio de Abogados local.
  
• Riesgo de tipo de cambio – Comprometerse a un precio de compra en euros teniendo dólares, sin un contrato a plazo, puede costarle decenas de miles. Recurra a un proveedor de divisas especializado.
  
• Comprar sobre plano sin garantía de depósito – Los promotores deben custodiar los anticipos en una cuenta protegida con aval bancario. No pague hasta tener confirmación por escrito.
  
• Sorpresas con la residencia fiscal – Pasar más de 183 días en España le convierte en residente fiscal español, por lo que tributará por su renta mundial. Lleve un control riguroso de sus días.
  
• No presentar el Modelo 720 – Los residentes fiscales en España deben declarar los bienes en el extranjero por valor superior a 50.000 € en cualquiera de estas tres categorías: cuentas bancarias, inversiones o inmuebles.
  
• Olvidar las obligaciones de declaración en EE. UU. – La obligación de presentar impuestos en EE. UU. se mantiene independientemente de dónde viva.
  
• Comprar sin haber visitado lo suficiente – Pase tiempo aquí en distintas estaciones antes de comprometerse. Marbella es un lugar totalmente distinto en febrero que en agosto.

Por qué la Costa del Sol es una de las opciones favoritas de los compradores estadounidenses

Si España empieza a parecerle menos un sueño y más un plan, el siguiente paso es sencillo: hable con un equipo que ya ha acompañado a compradores estadounidenses en este proceso.

En Bromley Estates Marbella hemos ayudado a cientos de clientes internacionales a encontrar su hogar en la Costa del Sol, y le acompañaremos en cada paso: desde la preselección de propiedades y la organización de visitas virtuales hasta ponerle en contacto con abogados independientes, asesores fiscales internacionales y proveedores de divisas especializados.
Empiece por nuestra guía completa del proceso de compra en España, o póngase en contacto directamente llamando al +34 952 939 460 o escribiendo a enquiries@bromleyestatesmarbella.com.