Comprar una propiedad en España siendo ciudadano de la UE

Si tiene pasaporte de la UE y busca la propiedad adecuada en la Costa del Sol, probablemente habrá leído mucho sobre lo que cambió para los compradores británicos tras el Brexit. En cambio, se ha escrito mucho menos para los ciudadanos de la UE.

Su derecho a comprar una propiedad en España es el mismo que el de cualquier otra persona. Lo que su condición de ciudadano de la UE afecta es lo que ocurre una vez que es propietario, e incluso entonces, importa más dónde paga sus impuestos que el pasaporte que tenga.

Esta guía de los expertos inmobiliarios de Bromley Estates explica qué cambia, qué se mantiene igual y la única distinción que pilla desprevenidos a más titulares de pasaporte de la UE que ninguna otra.

¿Le da un pasaporte de la UE más derechos para comprar?

No. España siempre ha estado abierta a los compradores extranjeros y no impone ninguna restricción por nacionalidad a la hora de comprar una propiedad. Un ciudadano irlandés, uno alemán, uno británico y uno estadounidense tienen el mismo derecho a comprar y los mismos derechos de propiedad una vez realizada la compra.

La compra en sí se desarrolla igual, sea quien sea. Necesitará un NIE, el número de identificación fiscal para extranjeros en España, antes de completar la operación, que se firma ante notario. Después, la propiedad puede inscribirse a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Si todavía no ha solicitado su NIE, nuestra guía le ofrece toda la información que necesita.

Las diferencias empiezan una vez que es propietario.

La diferencia entre ciudadanía y residencia fiscal

Las normas fiscales españolas para propietarios no residentes se rigen por el país en el que usted es residente fiscal, no por el pasaporte que tiene.

Un ciudadano irlandés que vive y paga impuestos en Mánchester recibe de Hacienda el trato de residente fuera de la UE. Para acceder al trato de la UE, debe ser residente fiscal en un país de la UE o del EEE.

Si tiene pasaporte de la UE pero paga sus impuestos en el Reino Unido, a efectos fiscales está en la misma situación que un comprador británico.

Así se comparan ambas situaciones:

Todo lo demás sobre la operación, desde el contrato de reserva hasta la firma final, se explica en nuestra guía sobre el proceso de compra en España.

¿Cuánto supone la diferencia fiscal?

España grava a los propietarios no residentes con un impuesto anual llamado IRNR, que se declara con el Modelo 210. Se paga tanto si alquila la propiedad como si no.

Si la alquila, los propietarios residentes fiscales en la UE o el EEE pagan un 19 % sobre sus ingresos por alquiler después de deducir gastos. Los propietarios residentes fiscales fuera de la UE y el EEE pagan un 24 % sobre la totalidad de los ingresos por alquiler, sin deducción alguna.

Entre los gastos deducibles para residentes en la UE y el EEE se incluyen el IBI (el impuesto municipal sobre bienes inmuebles), los gastos de comunidad, el seguro, las reparaciones, los intereses de la hipoteca, los honorarios de la agencia de alquiler y una amortización de aproximadamente el 3 % del valor de la construcción. Los gastos que se generan durante todo el año se prorratean según el número de días que la propiedad estuvo realmente alquilada.

Con algunas cifras, la diferencia se ve más clara. Por ejemplo, un apartamento alquilado 120 noches al año a 150 € la noche genera unos ingresos por alquiler de 18.000 €.

Un propietario residente fiscal fuera de la UE paga el 24 % de los 18.000 € completos, es decir, 4.320 €.

Un propietario residente fiscal en la UE o el EEE deduce primero:

Quedan 10.037 € de base imponible. Al 19 %, la factura es de solo 1.907 €.

La misma propiedad y el mismo alquiler, pero una diferencia de casi 2.400 € al año – 24.000 € en una década.

La misma diferencia entre el 19 % y el 24 % se aplica aunque nunca alquile la propiedad. España presupone que una vivienda vacacional vacía genera una renta imputada, normalmente el 1,1 % de su valor catastral, y la grava al tipo que le corresponda.

Sus propias deducciones dependen de la propiedad, y conviene que un asesor fiscal español confirme su situación antes de comprar. Fuentes: IberianTax y Legal Fournier.

Un cambio al que conviene estar atento

A raíz de un caso presentado por un residente en EE. UU., la Audiencia Nacional dictaminó el 28 de julio de 2025 que gravar a los propietarios de fuera de la UE sobre la renta bruta, mientras se permite a los propietarios de la UE deducir sus gastos, vulnera las normas europeas sobre libre circulación de capitales.

Esa sentencia todavía no ha cambiado la ley. La Abogacía del Estado la ha recurrido ante el Tribunal Supremo y, mientras tanto, Hacienda sigue aplicando las normas vigentes. El Modelo 210 no permite actualmente introducir ningún gasto si es residente fiscal fuera de la UE, y las liquidaciones se siguen emitiendo al 24 % de la renta bruta.

Si el Tribunal Supremo la confirma, los propietarios de fuera de la UE podrían reclamar lo pagado de más en los cuatro años anteriores. Los asesores recomiendan a estos propietarios conservar todos los justificantes, y algunos ya están presentando reclamaciones preventivas para que los ejercicios más antiguos no prescriban mientras se resuelve el recurso.

Fuentes: Iberian Tax y Manzanares Lawyers sobre la sentencia y su situación.

¿Puede quedarse en su propiedad en España más de 90 días?

Poder quedarse en España más de 90 días es la mayor ventaja que le da un pasaporte de la UE. Y, además, no tiene nada que ver con los impuestos.

Los compradores británicos y otros ciudadanos de fuera de la UE pueden pasar un máximo de 90 días de cada 180 en España sin visado, y el límite computa el tiempo pasado en cualquier lugar del espacio Schengen. Por desgracia, ser propietario de una vivienda en España no lo amplía.

Como ciudadano de la UE, no está sujeto a ese límite y puede pasar en España todo el tiempo que desee. Si se queda más de 90 días, debe inscribirse como ciudadano de la UE residente y obtener su certificado de registro.

Lo que es igual para todos

Muchos factores no dependen de su nacionalidad, y los costes de compra son idénticos. Una propiedad de segunda mano en Andalucía tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) a un tipo fijo del 7 %. Una obra nueva comprada a un promotor tributa, en su lugar, por un 10 % de IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Nunca se pagan ambos en la misma compra. Idealista publica los tipos autonómicos vigentes.

Los honorarios de notaría y del Registro de la Propiedad son los mismos, contar con asesoramiento legal independiente es igual de importante y la comprobación de cargas y titularidad mediante la nota simple importa exactamente igual. Además, las normas sobre licencias de alquiler vacacional en Andalucía se aplican a todos los propietarios.

¿Qué no le aporta un pasaporte de la UE?

Un pasaporte de la UE no reduce sus impuestos de compra, porque el ITP y el IVA se aplican al mismo tipo sea quien sea el comprador.

Tampoco le exime de la licencia de alquiler vacacional: las normas de Andalucía se aplican a todos los propietarios que alquilan a turistas.

Tampoco tiene relación con la Golden Visa, que ya no existe. España eliminó la residencia por inversión el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025, por lo que comprar una propiedad ya no da acceso a la residencia a nadie. Por desgracia, muchas guías en internet siguen afirmando que está disponible. Llevan mucho tiempo sin actualizarse, así que tenga cuidado con las fuentes que consulta sobre este tema.

Un pasaporte de la UE tampoco le garantiza una hipoteca. Los bancos españoles evalúan a los solicitantes no residentes según sus ingresos, su edad y la relación préstamo-valor, no según el pasaporte que tengan, y las condiciones varían de un banco a otro. Nuestra guía sobre hipotecas en España explica qué analizan las entidades.

Sin embargo, hay algo que sí juega a su favor. El impuesto del 100 % sobre la compra por parte de extranjeros de fuera de la UE solo se propuso para compradores de fuera de la UE no residentes, y no ha llegado a convertirse en ley. Se anunció en enero de 2025, se presentó en el Congreso en mayo de 2025, nunca llegó a debatirse y quedó fuera del paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026.

Por dónde empezar como ciudadano de la UE

Si está valorando comprar una propiedad en la región, el primer paso es averiguar en cuál de las dos situaciones de la tabla se encuentra, porque cambia el coste de ser propietario en la Costa del Sol.

En Bromley Estates trabajamos con compradores de toda Europa y de otros lugares, y nuestro equipo habla varios idiomas. Podemos analizar su situación actual y su posición, y ponerle en contacto con abogados y asesores fiscales independientes que la confirmarán.

Eche un vistazo a lo que hay disponible ahora en Marbella, Estepona, La Cala de Mijas o en toda la Costa del Sol. Cuando esté listo, póngase en contacto llamando al +34 952 939 460 o al +44 208 068 7606.

Una vez que sea propietario, nuestro equipo de posventa seguirá a su lado para ofrecerle más apoyo.