Guía de hipotecas en España para no residentes: lo que deben saber los compradores británicos

En resumen: sí, puede obtener una hipoteca en España como no residente. El proceso funciona de forma distinta a la que están acostumbrados la mayoría de los compradores británicos. Las normas sobre la entrada son más estrictas y hay que completar una serie de pasos antes de que un banco español estudie su solicitud.

España no impone restricciones a los extranjeros para comprar una propiedad ni para pedir un préstamo a bancos españoles. Tras el Brexit, los compradores británicos se consideran ciudadanos de fuera de la UE y no ciudadanos comunitarios, pero ese cambio afecta a las normas de visado y residencia, no a su capacidad para obtener una hipoteca. Los ciudadanos británicos siguen comprando propiedades en la Costa del Sol en cifras importantes, y el mercado hipotecario para no residentes sigue activo y competitivo.

Lo que sí cambia para los no residentes es el porcentaje de financiación que se ofrece, la documentación que deben aportar y los plazos con los que trabajan.

¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca en España?

Sí, los no residentes pueden solicitar una hipoteca española. Los bancos españoles y las entidades internacionales que operan en España están dispuestos a conceder préstamos a compradores que no viven en el país. A efectos hipotecarios, se suele considerar no residente a quien pasa menos de 183 días al año en España, con independencia de su nacionalidad.

La diferencia clave no es si una persona puede pedir un préstamo, sino en qué condiciones. Los no residentes tienen límites de financiación más bajos que los residentes, y la documentación exigida refleja que los bancos españoles no pueden verificar tan fácilmente sus ingresos y su solvencia a través de sus propios sistemas.

¿Cuánto pueden pedir prestado los no residentes?

El porcentaje de financiación sobre el valor (LTV) es la mayor diferencia entre una hipoteca para residentes y otra para no residentes en España. Para los no residentes, la mayoría de las entidades financian entre el 60 y el 70 % del valor de tasación o del precio de compra, el que sea menor. Los residentes pueden obtener hasta el 80 %.

Con un LTV del 70 %, el comprador necesitará una entrada mínima del 30 % del valor de la propiedad. Además, debe cubrir los gastos de compra. En la Costa del Sol, los gastos de compra pueden situarse entre el 10 % y el 13,5 % del precio de compra. Incluyen el impuesto de transmisiones o el IVA en la obra nueva, el impuesto de actos jurídicos documentados, los gastos de notaría y los honorarios legales. Los no residentes deberían prever en total entre un 40 % y un 55 % del precio de compra en fondos propios por adelantado, según su LTV y el tipo de propiedad.

Encontrará más información detallada sobre los gastos de compra en nuestra página sobre el proceso de compra.

Tipos de interés hipotecarios en España para no residentes

Los tipos de interés hipotecarios en España se fijan en relación con el tipo oficial del Banco Central Europeo (BCE) y el Euríbor (Euro Interbank Offered Rate).

Los bancos españoles ofrecen tres tipos principales de hipoteca:

Las hipotecas a tipo fijo ofrecen un tipo de interés fijo durante todo el plazo del préstamo. Para los no residentes, en 2025 y de cara a 2026, los tipos se han movido en general entre el 2,5 % y el 3,5 %. El tipo fijo conviene a los compradores que quieren cuotas mensuales previsibles.

Las hipotecas a tipo variable están referenciadas al Euríbor a 12 meses más un diferencial de la entidad. Para los no residentes, suelen situarse entre un 1,2 % y un 2 % por encima del Euríbor. Las cuotas mensuales varían con el Euríbor, lo que puede jugar a su favor cuando los tipos bajan, pero añade incertidumbre cuando suben.

Las hipotecas mixtas empiezan con un tipo fijo durante un periodo inicial de cinco a 15 años y después pasan a tipo variable durante el resto del plazo. Los bancos españoles las ofrecen mucho más desde 2024.

Plazos hipotecarios y límites de edad

Las hipotecas para no residentes en España suelen concederse a plazos de 20 a 25 años. Un plazo más corto implica cuotas mensuales más altas, pero menos intereses totales a lo largo de la vida del préstamo.

La mayoría de los bancos españoles fijan una edad máxima al final del plazo de la hipoteca. Por lo general se sitúa entre los 70 y los 75 años, y condiciona el plazo máximo disponible para los compradores de más edad. Un comprador de 60 años podría ver limitadas sus opciones a un plazo de 10 a 15 años en lugar de 20 a 25, lo que aumenta las cuotas mensuales. Para conocer en detalle cómo puede influir la edad en una solicitud de hipoteca en España, lea nuestro artículo sobre los límites de edad en las hipotecas españolas.

¿Qué documentos necesita para una hipoteca de no residente?

Los bancos españoles no pueden consultar su historial crediticio británico ni llamar directamente a su empresa, por lo que la fase de documentación es exhaustiva. Tenerla preparada de antemano le ahorrará mucho tiempo cuando encuentre la propiedad que quiere comprar. Necesitará un número NIE y justificantes de ingresos.

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es un número de identificación fiscal español. Es obligatorio para todas las operaciones inmobiliarias y solicitudes de hipoteca en España. Sin él, sencillamente no podrá avanzar en el proceso.

Como justificante de ingresos, necesitará las tres últimas nóminas y su P60 o declaración de la renta más reciente. En el caso de los autónomos, las entidades suelen aceptar las declaraciones de la renta de dos o tres años.

Otros documentos necesarios son los extractos bancarios, el historial crediticio y un justificante de domicilio.

Puede que los documentos del Reino Unido deban traducirse al español por un traductor jurado. Los requisitos varían según la entidad y el valor de la propiedad, así que confírmelo con el banco o con su asesor hipotecario desde el principio.

¿Qué bancos españoles ofrecen hipotecas a no residentes?

Varios de los principales bancos españoles conceden préstamos habitualmente a compradores no residentes. Los más utilizados por los compradores internacionales en la Costa del Sol son:

Banco Santander ofrece una hipoteca para no residentes (la Hipoteca Mundo) con plazos de hasta 25 años y sin importe mínimo de préstamo. Entre los requisitos figuran unos ingresos anuales mínimos de unos 30.000 € para los asalariados, una ratio máxima de endeudamiento del 35 % y un LTV de hasta el 70 %.

CaixaBank gestiona el proceso hipotecario HolaBank, dirigido a compradores extranjeros y no residentes que adquieren una propiedad en España.

Sabadell y BBVA también conceden préstamos a compradores no residentes, pero la disponibilidad de productos y sus condiciones cambian con frecuencia.

Los intermediarios hipotecarios independientes pueden acceder a ofertas de varias entidades a la vez, gestionar buena parte del papeleo en su nombre y asesorarle sobre qué entidades tienen más probabilidades de valorar favorablemente su solicitud.

El proceso de solicitud de una hipoteca de no residente

Antes de entrar en el mercado inmobiliario español, es importante entender el proceso.

1.     Obtenga su NIE. Hágalo antes de visitar propiedades. El NIE se exige en todas las fases, y esperarlo una vez encontrada la propiedad provoca retrasos.

2.     Encuentre su propiedad y firme un contrato de reserva. El contrato de reserva retira la propiedad del mercado durante un periodo determinado mientras se realizan las comprobaciones legales.

3.     Encargue la tasación. El banco encargará a un tasador homologado la tasación oficial de la propiedad. Debe completarse antes de que el banco pueda emitir una oferta hipotecaria.

4.     Reúna y presente su documentación. Prepare el dosier completo de documentación. Cuanto más completo y ordenado esté desde el principio, antes podrá el banco tramitar su solicitud.

5.     Reciba la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Una vez aprobada la hipoteca, el banco emite la FEIN, que es la oferta hipotecaria vinculante. La ley española exige un periodo de reflexión mínimo de 10 días entre la recepción de la FEIN y la firma. No puede formalizar la operación antes de que venza este plazo.

6.     Firme ante notario. La escritura de hipoteca y la escritura de compraventa se firman ante notario, normalmente en la misma cita. Los fondos de la hipoteca se entregan directamente al vendedor.

Para conocer con más detalle todo el proceso de compra, consulte nuestra guía paso a paso para comprar una propiedad en España.

¿Listo para dar el siguiente paso hacia su soñada mudanza a España?

Bromley Estates ayuda desde 2009 a compradores británicos e internacionales a adquirir propiedades en la Costa del Sol. Nuestro equipo puede ponerle en contacto con asesores hipotecarios independientes y de confianza, especializados en el mercado español y conocedores de los requisitos específicos de los compradores no residentes. Si está pensando en comprar una propiedad en Marbella o en cualquier punto de la Costa del Sol, póngase en contacto con nuestro equipo hoy mismo. Le ayudaremos a conocer sus opciones, le pondremos en contacto con el asesor financiero adecuado y le guiaremos en el proceso de compra, desde la búsqueda hasta la firma.