Spaanse hypotheek voor niet-ingezetenen: wat Britse kopers moeten weten

Kort gezegd: ja, ook als niet-ingezetene kunt u in Spanje een hypotheek krijgen. Het proces werkt wel anders dan de meeste Britse kopers gewend zijn. De regels voor de eigen inbreng zijn strenger, en er moeten eerst een aantal stappen worden doorlopen voordat een Spaanse bank uw aanvraag in behandeling neemt.

Spanje kent geen beperkingen voor buitenlanders die een woning kopen of geld lenen bij Spaanse banken. Na de Brexit worden Britse kopers behandeld als niet-EU-burgers in plaats van als EU-burgers, maar die verandering raakt de regels voor visum en verblijf, niet uw mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten. Britten blijven in grote aantallen woningen kopen aan de Costa del Sol, en de hypotheekmarkt voor niet-ingezetenen is nog altijd actief en concurrerend.

Wat voor niet-ingezetenen wél is veranderd, is de loan-to-value die wordt aangeboden, de documenten die u moet aanleveren en de termijnen waarmee u rekening moet houden.

Kunnen niet-ingezetenen een hypotheek krijgen in Spanje?

Ja, niet-ingezetenen kunnen een Spaanse hypotheek aanvragen. Spaanse banken en internationale geldverstrekkers die in Spanje actief zijn, lenen graag aan kopers die niet in het land wonen. Voor hypotheekdoeleinden geldt als niet-ingezetene doorgaans iemand die minder dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft, ongeacht de nationaliteit.

Het belangrijkste verschil is niet óf iemand kan lenen, maar onder welke voorwaarden. Voor niet-ingezetenen gelden lagere loan-to-value-grenzen dan voor ingezetenen, en de vereiste documentatie weerspiegelt het feit dat Spaanse banken uw inkomen en kredietwaardigheid niet zo eenvoudig via hun eigen systemen kunnen controleren.

Hoeveel kunnen niet-ingezetenen lenen?

De loan-to-value (LTV) is het grootste verschil tussen een hypotheek voor ingezetenen en voor niet-ingezetenen in Spanje. Voor niet-ingezetenen bieden de meeste geldverstrekkers tot 60 à 70% van de taxatiewaarde of de koopprijs, afhankelijk van welke lager is. Ingezetenen kunnen tot 80% lenen.

Bij een LTV van 70% heeft een koper een eigen inbreng van minimaal 30% van de woningwaarde nodig. Daarbovenop komen nog de aankoopkosten. Aan de Costa del Sol kunnen die tussen 10% en 13,5% van de koopprijs bedragen. Ze omvatten overdrachtsbelasting of btw bij nieuwbouw, zegelrecht, notariskosten en juridische kosten. Niet-ingezetenen doen er goed aan om in totaal rekening te houden met zo’n 40% tot 55% van de koopprijs aan eigen geld vooraf, afhankelijk van hun LTV en het type woning.

Meer informatie over de aankoopkosten vindt u uitgebreid op onze pagina over het aankoopproces.

Spaanse hypotheekrentes voor niet-ingezetenen

Spaanse hypotheekrentes worden vastgesteld op basis van de basisrente van de Europese Centrale Bank (ECB) en de Euro Interbank Offered Rate (Euribor).

Spaanse banken bieden drie hoofdtypen hypotheken aan:

Hypotheken met vaste rente bieden een vaste rente gedurende de hele looptijd van de lening. De tarieven voor niet-ingezetenen lagen in 2025 en begin 2026 doorgaans tussen ongeveer 2,5% en 3,5%. Een vaste rente is geschikt voor kopers die voorspelbare maandlasten willen.

Hypotheken met variabele rente zijn gekoppeld aan de 12-maands Euribor plus een opslag van de geldverstrekker. Voor niet-ingezeten leners ligt die doorgaans 1,2% tot 2% boven de Euribor. De maandlasten bewegen mee met de Euribor, wat in uw voordeel kan werken als de rente daalt, maar onzekerheid geeft als die stijgt.

Gemengde of hybride hypotheken beginnen met een vaste rente voor een eerste periode van vijf tot 15 jaar en gaan daarna voor de rest van de looptijd over op een variabele rente. Spaanse banken bieden deze sinds 2024 veel vaker aan.

Looptijden en leeftijdsgrenzen

Hypotheken voor niet-ingezetenen in Spanje worden meestal aangeboden met een looptijd van 20 tot 25 jaar. Een kortere looptijd betekent hogere maandlasten, maar minder rente in totaal over de hele looptijd van de lening.

De meeste Spaanse banken hanteren een maximumleeftijd aan het einde van de looptijd. Die ligt doorgaans tussen 70 en 75 jaar en beperkt de maximale looptijd voor oudere kopers. Een koper van 60 kan merken dat zijn mogelijkheden beperkt blijven tot een looptijd van 10 tot 15 jaar in plaats van 20 tot 25, waardoor de maandlasten hoger uitvallen. Voor een uitgebreide blik op de invloed van leeftijd op een Spaanse hypotheekaanvraag, lees onze blog over leeftijdsgrenzen bij Spaanse hypotheken.

Welke documenten heeft u nodig voor een hypotheek als niet-ingezetene?

Spaanse banken kunnen geen Brits kredietdossier opvragen of uw werkgever rechtstreeks bellen, dus de documentatiefase is grondig. Door alles vooraf voor te bereiden, bespaart u veel tijd zodra u een woning vindt die u wilt kopen. U heeft een NIE-nummer en een inkomensbewijs nodig.

Een NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) is een Spaans fiscaal identificatienummer. Het is verplicht voor alle vastgoedtransacties en hypotheekaanvragen in Spanje. Zonder dit nummer komt u eenvoudigweg niet verder in het proces.

Als inkomensbewijs heeft u de loonstroken van de laatste drie maanden nodig en uw meest recente P60 of belastingaangifte. Voor zelfstandigen accepteren geldverstrekkers doorgaans de belastingaangiften van twee tot drie jaar.

Verder zijn onder meer bankafschriften, uw kredietgeschiedenis en een bewijs van adres vereist.

Documenten uit het VK moeten mogelijk door een beëdigd vertaler in het Spaans worden vertaald. De eisen verschillen per geldverstrekker en per woningwaarde, dus stem dit aan het begin af met de bank of uw hypotheekadviseur.

Welke Spaanse banken bieden hypotheken aan niet-ingezetenen?

Verschillende grote Spaanse banken lenen regelmatig aan niet-ingezeten kopers. De banken die internationale kopers aan de Costa del Sol het vaakst gebruiken, zijn onder meer:

Banco Santander biedt een hypotheek voor niet-ingezetenen (de Mundo Mortgage) met een looptijd tot 25 jaar en zonder minimaal leenbedrag. De voorwaarden omvatten een minimaal jaarinkomen van zo’n € 30.000 voor aanvragers in loondienst, een maximale schuld-inkomensverhouding van 35% en een LTV tot 70%.

CaixaBank werkt met het HolaBank-hypotheekproces, gericht op buitenlandse kopers en niet-ingezetenen die een woning in Spanje kopen.

Sabadell en BBVA lenen ook aan niet-ingezeten kopers, maar het aanbod en de voorwaarden veranderen regelmatig.

Onafhankelijke hypotheekadviseurs kunnen tegelijk offertes bij meerdere geldverstrekkers opvragen, veel van het papierwerk voor u regelen en u adviseren welke geldverstrekkers uw aanvraag waarschijnlijk het gunstigst zullen beoordelen.

Het aanvraagproces voor niet-ingezetenen

Voordat u de Spaanse woningmarkt betreedt, is het belangrijk het proces te begrijpen.

1.     Vraag uw NIE-nummer aan. Doe dit al voordat u woningen gaat bekijken. Het NIE is in elke fase nodig, en wachten tot u een woning heeft gevonden, zorgt voor vertraging.

2.     Vind uw woning en teken een reserveringscontract. Met het reserveringscontract wordt de woning voor een bepaalde periode van de markt gehaald terwijl het due-diligenceonderzoek wordt uitgevoerd.

3.     Laat de tasación uitvoeren. De bank laat een erkende taxateur de officiële taxatie van de woning uitvoeren. Die moet zijn afgerond voordat de bank een hypotheekaanbod kan doen.

4.     Verzamel en dien uw documenten in. Stel uw volledige documentatiepakket samen. Hoe completer en overzichtelijker dit vanaf het begin is, hoe sneller de bank uw aanvraag kan behandelen.

5.     Ontvang de Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Na goedkeuring geeft de bank de FEIN af, het bindende hypotheekaanbod. De Spaanse wet schrijft een bedenktijd van minimaal 10 dagen voor tussen de ontvangst van de FEIN en de ondertekening. U kunt de overdracht niet afronden voordat deze termijn is verstreken.

6.     Teken bij de notaris. De hypotheekakte en de koopakte (escritura) worden allebei bij de notaris ondertekend, meestal tijdens dezelfde afspraak. Het hypotheekbedrag wordt rechtstreeks aan de verkoper uitbetaald.

Meer details over het volledige aankoopproces vindt u in onze stapsgewijze gids voor het kopen van een woning in Spanje.

Klaar voor de volgende stap richting uw droomverhuizing naar Spanje?

Bromley Estates helpt Britse en internationale kopers sinds 2009 bij de aankoop van een woning aan de Costa del Sol. Ons team kan u in contact brengen met betrouwbare, onafhankelijke hypotheekadviseurs die gespecialiseerd zijn in de Spaanse markt en de specifieke eisen voor niet-ingezeten kopers kennen. Denkt u erover een woning te kopen in Marbella of elders aan de Costa del Sol? Neem vandaag nog contact op met ons team. Wij helpen u uw mogelijkheden te begrijpen, brengen u in contact met de juiste financieel adviseur en begeleiden u door het aankoopproces, van zoektocht tot overdracht.