Een woning kopen in Spanje als EU-burger

Hebt u een EU-paspoort en zoekt u de juiste woning aan de Costa del Sol, dan hebt u waarschijnlijk al veel gelezen over wat er na de Brexit is veranderd voor Britse kopers. Over EU-burgers is echter veel minder geschreven.

Uw recht om een woning in Spanje te kopen is precies hetzelfde als dat van ieder ander. Uw EU-status heeft invloed op wat er gebeurt zodra u eigenaar bent, en zelfs dan is het belangrijker waar u belasting betaalt dan welk paspoort u hebt.

Deze gids van de vastgoedexperts van Bromley Estates laat zien wat er verschilt, wat hetzelfde blijft en welk onderscheid meer EU-paspoorthouders verrast dan wat ook.

Geeft een EU-paspoort u meer rechten om te kopen?

Nee. Spanje staat altijd open voor buitenlandse kopers en legt geen beperkingen op aan wie op basis van nationaliteit vastgoed mag kopen. Een Ierse, een Duitse, een Britse en een Amerikaanse burger hebben allemaal hetzelfde recht om te kopen, en na de aankoop dezelfde eigendomsrechten.

De aankoop zelf verloopt voor iedereen op dezelfde manier. U hebt een NIE nodig, het Spaanse fiscale nummer voor buitenlanders, voordat u de koop kunt afronden, en de akte wordt bij een notaris ondertekend. Daarna kan de woning op uw naam worden ingeschreven in het kadaster.

Hebt u uw NIE nog niet aangevraagd? In onze gids vindt u alle informatie die u nodig hebt.

De verschillen beginnen pas nadat u de woning in bezit hebt.

Het verschil tussen nationaliteit en fiscale woonplaats

De Spaanse belastingregels voor eigenaren die geen ingezetene zijn, volgen het land waar u fiscaal inwoner bent, niet het paspoort dat u hebt.

Een Ierse burger die in Manchester woont en daar belasting betaalt, wordt door de Spaanse belastingdienst behandeld als inwoner van buiten de EU. Om voor de EU-behandeling in aanmerking te komen, moet u fiscaal inwoner zijn van een EU- of EER-land.

Hebt u een EU-paspoort maar betaalt u belasting in het VK, dan bent u fiscaal gezien in dezelfde positie als een Britse koper.

Zo verhouden de twee situaties zich tot elkaar:

Al het andere rond de transactie, van het reserveringscontract tot de definitieve ondertekening, leest u in onze gids over het aankoopproces in Spanje.

Hoeveel scheelt het fiscaal?

Spanje heft bij eigenaren die geen ingezetene zijn een jaarlijkse belasting, de IRNR, die wordt aangegeven via het formulier Modelo 210. U betaalt deze belasting of u de woning nu verhuurt of niet.

Verhuurt u de woning wel, dan betalen eigenaren die fiscaal inwoner zijn van de EU of EER 19% over hun huurinkomsten na aftrek van kosten. Eigenaren die fiscaal inwoner zijn buiten de EU en EER betalen 24% over de volledige huurinkomsten, zonder enige aftrek.

Tot de aftrekbare kosten voor inwoners van de EU en EER behoren de IBI (de gemeentelijke onroerendgoedbelasting), servicekosten van de VvE, verzekering, reparaties, hypotheekrente, kosten van het verhuurbureau en afschrijving van ongeveer 3% van de waarde van het gebouw. Kosten die het hele jaar doorlopen, worden naar rato verdeeld over het aantal dagen dat de woning daadwerkelijk verhuurd was.

Met een paar cijfers wordt het verschil duidelijker. Neem een appartement dat 120 nachten per jaar wordt verhuurd voor € 150 per nacht: de huurinkomsten bedragen dan € 18.000.

Een eigenaar die fiscaal inwoner is buiten de EU betaalt 24% over de volledige € 18.000, in totaal € 4.320.

Een eigenaar die fiscaal inwoner is van de EU of EER trekt eerst af:

Er blijft dan € 10.037 belastbaar inkomen over. Tegen 19% bedraagt de aanslag slechts € 1.907.

Dezelfde woning en dezelfde huur, maar een verschil van bijna € 2.400 per jaar – € 24.000 over tien jaar.

Dezelfde verdeling van 19% en 24% geldt ook als u de woning nooit verhuurt. Spanje gaat ervan uit dat een leegstaande vakantiewoning een fictief inkomen oplevert, meestal 1,1% van de kadastrale waarde, en belast dat tegen het tarief dat op u van toepassing is.

Welke kosten u kunt aftrekken, hangt af van de woning; laat uw situatie vóór de aankoop bevestigen door een Spaanse belastingadviseur. Bronnen: IberianTax en Legal Fournier.

Eén verandering om in de gaten te houden

Naar aanleiding van een zaak die was aangespannen door een inwoner van de VS oordeelde het Spaanse Nationale Hof (Audiencia Nacional) op 28 juli 2025 dat het belasten van eigenaren buiten de EU over de bruto huur, terwijl EU-eigenaren hun kosten mogen aftrekken, in strijd is met de EU-regels over het vrije verkeer van kapitaal.

Die uitspraak heeft de wet nog niet veranderd. De landsadvocaat is in beroep gegaan bij het Hooggerechtshof, en de Spaanse belastingdienst past in de tussentijd nog steeds de bestaande regels toe. Op het formulier Modelo 210 kunt u als fiscaal inwoner buiten de EU momenteel helemaal geen kosten opgeven, en aanslagen worden nog altijd opgelegd tegen 24% van de bruto huur.

Als het Hooggerechtshof de uitspraak bevestigt, kunnen eigenaren buiten de EU te veel betaalde belasting over de afgelopen vier jaar terugvorderen. Adviseurs raden deze eigenaren aan elk bonnetje te bewaren, en sommigen dienen nu al conservatoire bezwaren in, zodat oudere jaren niet verjaren terwijl het beroep loopt.

Bronnen: Iberian Tax en Manzanares Lawyers over de uitspraak en de stand van zaken.

Kunt u langer dan 90 dagen in uw Spaanse woning verblijven?

Langer dan 90 dagen in Spanje verblijven is het grootste voordeel dat een EU-paspoort u biedt. En dat heeft niets met belasting te maken.

Britse kopers en andere niet-EU-burgers mogen zonder visum maximaal 90 dagen per periode van 180 dagen in Spanje verblijven, en die limiet geldt voor alle tijd die u in het Schengengebied doorbrengt. Helaas verandert het bezit van een Spaanse woning daar niets aan.

Als EU-burger bent u niet aan die limiet gebonden en mag u zo lang in Spanje verblijven als u wilt. Blijft u langer dan 90 dagen, dan moet u zich wel laten registreren als EU-burger met verblijf in Spanje en uw registratiecertificaat aanvragen.

Wat voor iedereen hetzelfde is

Veel zaken staan los van uw nationaliteit, en de aankoopkosten zijn identiek. Op een bestaande woning in Andalusië betaalt u overdrachtsbelasting, ITP, tegen een vast tarief van 7%. Op nieuwbouw van een projectontwikkelaar betaalt u in plaats daarvan 10% IVA plus AJD-zegelbelasting. U betaalt nooit beide op dezelfde aankoop. Idealista publiceert de actuele regionale tarieven.

Notaris- en kadasterkosten zijn hetzelfde, onafhankelijke juridische bijstand is net zo belangrijk, en ook de controle van de nota simple op schulden en eigendom doet er evenveel toe. Daarnaast gelden de regels voor vakantieverhuurvergunningen in Andalusië voor elke eigenaar.

Wat levert een EU-paspoort u niet op?

Een EU-paspoort verlaagt uw aankoopbelastingen niet, want ITP en IVA worden tegen hetzelfde tarief geheven, wie de koper ook is.

Het stelt u ook niet vrij van de vergunningsplicht voor vakantieverhuur – de Andalusische regels gelden voor alle eigenaren die aan toeristen verhuren.

Het heeft ook niets te maken met het Golden Visa, dat niet meer bestaat. Spanje schafte de verblijfsroute voor investeerders af op 3 april 2025 met de organieke wet 1/2025, waardoor de aankoop van een woning voor niemand meer tot een verblijfsvergunning leidt. Helaas staan er online nog veel gidsen die beweren dat deze route bestaat. Die zijn al lange tijd niet bijgewerkt, dus let goed op waar u uw informatie over dit onderwerp vandaan haalt.

Een EU-paspoort garandeert u evenmin een hypotheek. Spaanse geldverstrekkers beoordelen aanvragers die geen ingezetene zijn op inkomen, leeftijd en de verhouding tussen lening en waarde, niet op uw paspoort, en de voorwaarden verschillen per bank. Onze gids over hypotheken in Spanje legt uit waar geldverstrekkers op letten.

Er is echter één ding dat in uw voordeel werkt. De aankoopbelasting van 100% voor niet-EU-kopers is alleen ooit voorgesteld voor kopers van buiten de EU die geen ingezetene zijn, en is nooit wet geworden. Ze werd aangekondigd in januari 2025, in mei 2025 bij het parlement ingediend, nooit besproken en niet opgenomen in het woningpakket van de regering van januari 2026.

Waar u als EU-burger begint

Overweegt u een woning in de regio te kopen, dan is de eerste stap nagaan in welke van de twee situaties uit de tabel u zich bevindt, want dat bepaalt wat het bezit van een woning aan de Costa del Sol u kost.

Bij Bromley Estates werken we met kopers uit heel Europa en daarbuiten, en ons team spreekt meerdere talen. We bespreken graag uw huidige situatie en waar u staat, en we brengen u in contact met onafhankelijke advocaten en belastingadviseurs die uw positie kunnen bevestigen.

Bekijk het actuele aanbod in Marbella, Estepona, La Cala de Mijas of aan de hele Costa del Sol. Bent u er klaar voor? Neem contact op door te bellen naar +34 952 939 460 of +44 208 068 7606.

Ook nadat u eigenaar bent geworden, blijft ons after-salesteam betrokken om u verder te ondersteunen.