Immobilienkauf in Spanien als EU-Bürger

Wenn Sie einen EU-Pass besitzen und an der Costa del Sol die passende Immobilie suchen, haben Sie wahrscheinlich schon viel darüber gelesen, was sich nach dem Brexit für britische Käufer geändert hat. Für EU-Bürger wurde dagegen weit weniger geschrieben.

Ihr Recht, in Spanien eine Immobilie zu kaufen, ist dasselbe wie das aller anderen. Ihr EU-Status wirkt sich darauf aus, was geschieht, wenn die Immobilie Ihnen gehört – und selbst dann ist entscheidender, wo Sie Ihre Steuern zahlen, als welchen Pass Sie haben.

Dieser Leitfaden der Immobilienexperten von Bromley Estates erklärt, was sich unterscheidet, was gleich bleibt und welche Unterscheidung mehr EU-Passinhaber auf dem falschen Fuß erwischt als jede andere.

Haben Sie mit einem EU-Pass bessere Kaufrechte?

Nein. Spanien war schon immer offen für ausländische Käufer und schränkt den Immobilienerwerb nicht nach Staatsangehörigkeit ein. Ein irischer, ein deutscher, ein britischer und ein amerikanischer Staatsbürger haben alle dasselbe Recht zu kaufen und nach dem Kauf dieselben Eigentumsrechte.

Der Kauf selbst läuft für alle gleich ab. Sie benötigen vor dem Abschluss eine NIE, die spanische Steuernummer für Ausländer, und der Kauf wird bei einem Notar unterzeichnet. Anschließend kann die Immobilie im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen werden.

Wenn Sie Ihre NIE noch nicht beantragt haben, finden Sie in unserem Leitfaden alle Informationen, die Sie brauchen.

Die Unterschiede beginnen, sobald Ihnen die Immobilie gehört.

Der Unterschied zwischen Staatsangehörigkeit und Steuerwohnsitz

Die spanischen Steuerregeln für nicht ansässige Immobilienbesitzer richten sich nach dem Land, in dem Sie steuerlich ansässig sind, nicht nach Ihrem Pass.

Ein irischer Staatsbürger, der in Manchester lebt und dort Steuern zahlt, wird vom spanischen Finanzamt wie ein Nicht-EU-Resident behandelt. Um die EU-Behandlung zu erhalten, müssen Sie in einem EU- oder EWR-Land steuerlich ansässig sein.

Wenn Sie einen EU-Pass haben, aber in Großbritannien steuerpflichtig sind, sind Sie steuerlich in derselben Lage wie ein britischer Käufer.

So sehen die beiden Situationen im Vergleich aus:

Alles Weitere zur Transaktion, vom Reservierungsvertrag bis zur endgültigen Unterzeichnung, erklärt unser Leitfaden zum Kaufprozess in Spanien.

Wie viel macht der steuerliche Unterschied aus?

Spanien erhebt von nicht ansässigen Eigentümern eine jährliche Steuer namens IRNR, die mit dem Formular Modelo 210 erklärt wird. Sie zahlen sie unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermieten oder nicht.

Wenn Sie vermieten, zahlen Eigentümer mit Steuerwohnsitz in der EU oder im EWR 19 % auf ihre Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten. Eigentümer mit Steuerwohnsitz außerhalb von EU und EWR zahlen 24 % auf die gesamten Mieteinnahmen, ganz ohne Abzüge.

Zu den absetzbaren Kosten für Residenten der EU und des EWR gehören die IBI (die kommunale Grundsteuer), Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Reparaturen, Hypothekenzinsen, Gebühren der Vermietungsagentur und eine Abschreibung von rund 3 % des Gebäudewerts. Ganzjährig anfallende Kosten werden anteilig auf die Tage umgelegt, an denen die Immobilie tatsächlich vermietet war.

Ein paar Zahlen machen den Unterschied anschaulicher. Für ein Apartment, das 120 Nächte im Jahr zu 150 € pro Nacht vermietet wird, betragen die Mieteinnahmen beispielsweise 18.000 €.

Ein Eigentümer mit Steuerwohnsitz außerhalb der EU zahlt 24 % auf die vollen 18.000 €, also insgesamt 4.320 €.

Ein Eigentümer mit Steuerwohnsitz in der EU oder im EWR zieht zunächst ab:

Damit bleiben 10.037 € zu versteuerndes Einkommen. Bei 19 % beträgt die Steuer nur 1.907 €.

Dieselbe Immobilie und dieselbe Miete, aber ein Unterschied von fast 2.400 € pro Jahr – 24.000 € über ein Jahrzehnt.

Dieselbe Aufteilung von 19 % und 24 % gilt auch, wenn Sie die Immobilie nie vermieten. Spanien geht davon aus, dass ein leerstehendes Ferienhaus ein fiktives Einkommen erzielt, in der Regel 1,1 % seines Katasterwerts, und besteuert dieses zu Ihrem jeweiligen Steuersatz.

Ihre eigenen Abzüge hängen von der Immobilie ab, und Sie sollten Ihre Situation vor dem Kauf von einem spanischen Steuerberater bestätigen lassen. Quellen: IberianTax und Legal Fournier.

Eine Änderung, die Sie im Auge behalten sollten

Nach einer Klage eines US-Residenten entschied Spaniens Nationaler Gerichtshof (Audiencia Nacional) am 28. Juli 2025, dass es gegen die EU-Regeln zum freien Kapitalverkehr verstößt, Eigentümer außerhalb der EU auf die Bruttomiete zu besteuern, während EU-Eigentümer ihre Kosten abziehen dürfen.

An der Rechtslage hat dieses Urteil bisher nichts geändert. Die Staatsanwaltschaft (Abogacía del Estado) hat dagegen Revision beim Obersten Gerichtshof eingelegt, und das spanische Finanzamt wendet bis dahin weiterhin die bestehenden Regeln an. Im Formular Modelo 210 lassen sich derzeit überhaupt keine Ausgaben eintragen, wenn Sie außerhalb der EU steuerlich ansässig sind, und die Steuerbescheide werden weiterhin mit 24 % der Bruttomiete ausgestellt.

Bestätigt der Oberste Gerichtshof das Urteil, könnten Eigentümer außerhalb der EU zu viel gezahlte Steuern für die vorangegangenen vier Jahre zurückfordern. Berater empfehlen diesen Eigentümern, sämtliche Belege aufzubewahren, und einige reichen schon jetzt vorsorgliche Anträge ein, damit ältere Jahre nicht verjähren, während das Verfahren läuft.

Quellen: Iberian Tax und Manzanares Lawyers zum Urteil und seinem aktuellen Stand.

Dürfen Sie länger als 90 Tage in Ihrer spanischen Immobilie bleiben?

Länger als 90 Tage in Spanien bleiben zu dürfen, ist der größte Vorteil eines EU-Passes. Und mit Steuern hat das nichts zu tun.

Britische Käufer und andere Nicht-EU-Bürger dürfen sich ohne Visum höchstens 90 Tage innerhalb von 180 Tagen in Spanien aufhalten, und dabei zählt die Zeit im gesamten Schengen-Raum. Leider verlängert sich diese Frist durch den Besitz einer spanischen Immobilie nicht.

Als EU-Bürger sind Sie an diese Grenze nicht gebunden und können so lange in Spanien bleiben, wie Sie möchten. Wenn Sie länger als 90 Tage bleiben, müssen Sie sich allerdings als in Spanien ansässiger EU-Bürger registrieren und Ihre Anmeldebescheinigung einholen.

Was für alle gleich ist

Vieles hängt nicht von Ihrer Staatsangehörigkeit ab, und die Kaufnebenkosten sind identisch. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Andalusien fällt die Grunderwerbsteuer ITP mit einem Pauschalsatz von 7 % an. Bei einem Neubau vom Bauträger fallen stattdessen 10 % IVA plus die Stempelsteuer AJD an. Beides zusammen zahlen Sie bei einem Kauf nie. Idealista veröffentlicht die aktuellen regionalen Steuersätze.

Notar- und Grundbuchgebühren sind dieselben, eine unabhängige rechtliche Vertretung ist ebenso wichtig, und auch die Prüfung der Nota Simple auf Schulden und Eigentumsverhältnisse zählt genauso viel. Außerdem gelten die Vorschriften für Ferienvermietungslizenzen in Andalusien für jeden Eigentümer.

Was ein EU-Pass Ihnen nicht bringt

Ein EU-Pass senkt Ihre Kaufsteuern nicht, denn ITP und IVA werden unabhängig vom Käufer zum selben Satz erhoben.

Er befreit Sie auch nicht von der Lizenzpflicht für Ferienvermietungen – die Vorschriften Andalusiens gelten für alle Eigentümer, die an Urlauber vermieten.

Für das Golden Visa spielt er keine Rolle, denn das gibt es nicht mehr. Spanien hat das Aufenthaltsrecht für Investoren am 3. April 2025 abgeschafft, und zwar mit dem Organgesetz 1/2025, sodass der Kauf einer Immobilie für niemanden mehr zu einem Aufenthaltstitel führt. Leider gibt es online noch viele Ratgeber, die das Gegenteil behaupten. Sie wurden lange nicht aktualisiert, achten Sie also darauf, woher Sie Ihre Informationen zu diesem Thema beziehen.

Ein EU-Pass garantiert Ihnen auch keine Hypothek. Spanische Banken bewerten nicht ansässige Antragsteller nach Einkommen, Alter und Beleihungsquote, nicht nach ihrem Pass, und die Konditionen unterscheiden sich von Bank zu Bank. Unser Leitfaden zu Hypotheken in Spanien erklärt, worauf Banken achten.

Einen Punkt gibt es jedoch, der zu Ihren Gunsten spricht. Die 100-prozentige Erwerbsteuer für Nicht-EU-Käufer war immer nur für nicht ansässige Käufer aus Drittstaaten vorgesehen, und sie ist nicht Gesetz geworden. Sie wurde im Januar 2025 angekündigt, im Mai 2025 dem Parlament vorgelegt, nie debattiert und im Wohnungspaket der Regierung vom Januar 2026 nicht berücksichtigt.

Wo Sie als EU-Bürger anfangen sollten

Wenn Sie einen Immobilienkauf in der Region abwägen, sollten Sie als Erstes klären, welche der beiden Situationen aus der Tabelle auf Sie zutrifft, denn davon hängen die Kosten des Immobilienbesitzes an der Costa del Sol ab.

Bei Bromley Estates arbeiten wir mit Käufern aus ganz Europa und darüber hinaus, und unser Team spricht mehrere Sprachen. Wir besprechen gern Ihre aktuelle Situation und wo Sie stehen, und wir stellen Ihnen unabhängige Anwälte und Steuerberater vor, die Ihre Position bestätigen.

Sehen Sie sich an, was derzeit in Marbella, Estepona, La Cala de Mijas oder an der gesamten Costa del Sol verfügbar ist. Wenn Sie so weit sind, nehmen Sie Kontakt mit uns auf unter +34 952 939 460 oder +44 208 068 7606.

Auch nach dem Kauf bleibt unser After-Sales-Team an Ihrer Seite und unterstützt Sie weiter.