Hypotheken in Spanien für Nichtresidenten: Was britische Käufer wissen müssen

Kurz gesagt: Ja, Sie können als Nichtresident eine Hypothek in Spanien erhalten. Das Verfahren funktioniert jedoch anders, als es die meisten britischen Käufer gewohnt sind. Die Regeln für das Eigenkapital sind strenger, und es müssen einige Schritte erledigt sein, bevor eine spanische Bank Ihren Antrag prüft.

In Spanien gibt es keine Beschränkungen für Ausländer, die Immobilien kaufen oder Kredite bei spanischen Banken aufnehmen möchten. Seit dem Brexit werden britische Käufer als Nicht-EU-Bürger statt als EU-Bürger behandelt, doch diese Änderung betrifft die Visa- und Aufenthaltsregeln, nicht Ihre Möglichkeit, eine Hypothek zu erhalten. Britische Staatsbürger kaufen weiterhin in großer Zahl Immobilien an der Costa del Sol, und der Hypothekenmarkt für Nichtresidenten bleibt aktiv und wettbewerbsintensiv.

Geändert haben sich für Nichtresidenten die angebotene Beleihungsquote, die Unterlagen, die Sie vorlegen müssen, und der zeitliche Ablauf.

Können Nichtresidenten in Spanien eine Hypothek erhalten?

Ja, Nichtresidenten können eine spanische Hypothek beantragen. Spanische Banken und in Spanien tätige internationale Kreditgeber vergeben Kredite auch an Käufer, die nicht im Land leben. Bei Hypotheken gilt in der Regel als Nichtresident, wer weniger als 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringt – unabhängig von der Staatsangehörigkeit.

Der entscheidende Unterschied ist nicht, ob man einen Kredit erhalten kann, sondern zu welchen Konditionen. Für Nichtresidenten gelten niedrigere Beleihungsgrenzen als für Residenten, und die erforderlichen Unterlagen spiegeln die Tatsache wider, dass spanische Banken Ihr Einkommen und Ihre Kreditwürdigkeit nicht so leicht über ihre eigenen Systeme prüfen können.

Wie viel können Nichtresidenten leihen?

Die Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV) ist der größte Unterschied zwischen einer Hypothek für Residenten und einer für Nichtresidenten in Spanien. Nichtresidenten bieten die meisten Kreditgeber bis zu 60 bis 70 % des Schätzwerts der Immobilie oder des Kaufpreises – je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Residenten können bis zu 80 % finanzieren.

Bei einer Beleihungsquote von 70 % benötigt ein Käufer mindestens 30 % des Immobilienwerts als Eigenkapital. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten. An der Costa del Sol können diese zwischen 10 % und 13,5 % des Kaufpreises betragen. Sie umfassen die Grunderwerbsteuer bzw. bei Neubauten die Mehrwertsteuer, die Stempelsteuer, Notargebühren und Anwaltskosten. Nichtresidenten sollten je nach Beleihungsquote und Immobilienart insgesamt rund 40 % bis 55 % des Kaufpreises an Eigenmitteln im Voraus einplanen.

Weitere Informationen zu den Erwerbsnebenkosten finden Sie ausführlich auf unserer Seite zum Kaufprozess.

Hypothekenzinsen in Spanien für Nichtresidenten

Die Hypothekenzinsen in Spanien orientieren sich am Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) und am Euro Interbank Offered Rate (Euribor).

Spanische Banken bieten drei Haupttypen von Hypotheken an:

Hypotheken mit festem Zinssatz bieten einen festen Zins über die gesamte Laufzeit des Darlehens. Die Zinsen für Nichtresidenten lagen 2025 und bis ins Jahr 2026 im Allgemeinen bei rund 2,5 % bis 3,5 %. Feste Zinssätze eignen sich für Käufer, die planbare monatliche Raten wünschen.

Hypotheken mit variablem Zinssatz sind an den 12-Monats-Euribor zuzüglich eines Aufschlags des Kreditgebers gekoppelt. Für Kreditnehmer ohne Wohnsitz in Spanien liegen sie in der Regel 1,2 % bis 2 % über dem Euribor. Die monatlichen Raten schwanken mit dem Euribor, was bei sinkenden Zinsen von Vorteil sein kann, bei steigenden Zinsen aber Unsicherheit mit sich bringt.

Gemischte oder hybride Hypotheken beginnen mit einem festen Zinssatz für einen anfänglichen Zeitraum von fünf bis 15 Jahren und wechseln dann für die Restlaufzeit zu einem variablen Zinssatz. Spanische Banken bieten diese seit 2024 deutlich häufiger an.

Laufzeiten und Altersgrenzen

Hypotheken für Nichtresidenten in Spanien werden in der Regel mit Laufzeiten von 20 bis 25 Jahren angeboten. Kürzere Laufzeiten bedeuten höhere monatliche Raten, aber insgesamt weniger Zinsen über die Laufzeit des Darlehens.

Die meisten spanischen Banken legen eine Altersgrenze zum Ende der Hypothekenlaufzeit fest. Diese liegt im Allgemeinen zwischen 70 und 75 Jahren und wirkt sich auf die maximale Laufzeit für ältere Käufer aus. Ein 60-jähriger Käufer könnte auf eine Laufzeit von 10 bis 15 statt 20 bis 25 Jahren beschränkt sein, was die monatlichen Raten erhöht. Ausführliche Informationen darüber, wie sich das Alter auf spanische Hypothekenanträge auswirken kann, finden Sie in unserem Blogbeitrag über Altersgrenzen bei spanischen Hypotheken.

Welche Unterlagen benötigen Sie für eine Hypothek als Nichtresident?

Spanische Banken können keine britische Kreditauskunft abrufen oder direkt bei Ihrem Arbeitgeber anrufen, daher ist die Prüfung der Unterlagen gründlich. Wenn Sie diese im Voraus vorbereiten, sparen Sie viel Zeit, sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie kaufen möchten. Sie benötigen eine NIE-Nummer und einen Einkommensnachweis.

Die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) ist eine spanische Steueridentifikationsnummer. Sie ist für alle Immobilientransaktionen und Hypothekenanträge in Spanien zwingend erforderlich. Ohne sie kommen Sie im Verfahren schlicht nicht weiter.

Als Einkommensnachweis benötigen Sie die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate sowie Ihr aktuelles P60-Formular oder Ihre letzte Steuererklärung. Bei selbstständigen Käufern akzeptieren Kreditgeber in der Regel die Steuererklärungen der letzten zwei bis drei Jahre.

Weitere erforderliche Unterlagen sind Kontoauszüge, Nachweise zur Kredithistorie und ein Adressnachweis.

Unterlagen aus dem Vereinigten Königreich müssen unter Umständen von einem beeidigten Übersetzer ins Spanische übersetzt werden. Die Anforderungen variieren je nach Kreditgeber und Immobilienwert, klären Sie dies daher gleich zu Beginn mit der Bank oder Ihrem Hypothekenberater.

Welche spanischen Banken bieten Hypotheken für Nichtresidenten an?

Mehrere große spanische Banken vergeben regelmäßig Kredite an Käufer ohne Wohnsitz in Spanien. Zu den von internationalen Käufern an der Costa del Sol am häufigsten genutzten gehören:

Banco Santander bietet eine Hypothek für Nichtresidenten (die Mundo Mortgage) mit Laufzeiten von bis zu 25 Jahren und ohne Mindestdarlehensbetrag an. Zu den Voraussetzungen gehören für Angestellte ein jährliches Mindesteinkommen von rund 30.000 €, eine maximale Schuldenquote von 35 % sowie eine Beleihungsquote von bis zu 70 %.

CaixaBank betreibt das Hypothekenverfahren HolaBank, das sich an ausländische Käufer und Nichtresidenten richtet, die eine Immobilie in Spanien erwerben.

Sabadell und BBVA vergeben ebenfalls Kredite an Käufer ohne Wohnsitz in Spanien, die Verfügbarkeit der Produkte und die Konditionen ändern sich jedoch regelmäßig.

Unabhängige Hypothekenvermittler können gleichzeitig Angebote mehrerer Kreditgeber einholen, einen Großteil des Papierkrams für Sie erledigen und Sie beraten, welche Kreditgeber Ihren Antrag voraussichtlich am wohlwollendsten prüfen.

Der Hypothekenantrag für Nichtresidenten

Bevor Sie in den spanischen Immobilienmarkt einsteigen, ist es wichtig, den Ablauf zu verstehen.

1.     Beantragen Sie Ihre NIE-Nummer. Erledigen Sie dies, bevor Sie Immobilien besichtigen. Die NIE wird in jeder Phase benötigt, und wenn Sie erst nach dem Fund einer Immobilie darauf warten, verzögert sich alles.

2.     Finden Sie Ihre Immobilie und unterzeichnen Sie einen Reservierungsvertrag. Mit dem Reservierungsvertrag wird die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum vom Markt genommen, während die rechtliche Prüfung erfolgt.

3.     Beauftragen Sie die Tasación. Die Bank beauftragt einen zugelassenen Gutachter mit der offiziellen Bewertung der Immobilie. Diese muss abgeschlossen sein, bevor die Bank ein Hypothekenangebot ausstellen kann.

4.     Stellen Sie Ihre Unterlagen zusammen und reichen Sie sie ein. Bereiten Sie Ihr vollständiges Unterlagenpaket vor. Je vollständiger und geordneter es von Anfang an ist, desto schneller kann die Bank Ihren Antrag bearbeiten.

5.     Erhalten Sie die Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Nach der Genehmigung stellt die Bank die FEIN aus, das verbindliche Hypothekenangebot. Das spanische Recht schreibt zwischen dem Erhalt der FEIN und der Unterzeichnung eine Bedenkzeit von mindestens 10 Tagen vor. Vor Ablauf dieser Frist kann der Kauf nicht abgeschlossen werden.

6.     Unterzeichnen Sie beim Notar. Die Hypothekenurkunde und die Kaufurkunde (Escritura) werden beide beim Notar unterzeichnet, in der Regel im selben Termin. Die Hypothekenmittel werden direkt an den Verkäufer ausgezahlt.

Weitere Einzelheiten zum gesamten Kaufprozess finden Sie in unserem Schritt-für-Schritt-Ratgeber zum Immobilienkauf in Spanien.

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