Kann ich in Spanien leben, wenn ich eine Immobilie kaufe? Ihr Leitfaden 2026 für Käufer aus Großbritannien

Der Kauf einer Immobilie in Spanien gibt Ihnen nicht automatisch das Recht, dauerhaft dort zu leben. Am 3. April 2025 hat Spanien sein Golden-Visa-Programm abgeschafft – den Weg, über den Nicht-EU-Bürger bisher durch den Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 500.000 € eine Aufenthaltserlaubnis erhalten konnten. Diese Option gibt es nicht mehr.

Die gute Nachricht: Der Immobilienkauf in Spanien steht britischen Staatsangehörigen weiterhin offen. Und es gibt nach wie vor klare, zugängliche Wege, um langfristig in Ihrem spanischen Zuhause zu leben. Bei Bromley Estates haben wir Hunderten von Menschen zu ihrem Traumleben an der Costa del Sol verholfen, und wir erklären Ihnen genau, wie die Lage 2026 aussieht, welche Visa-Optionen es gibt und vieles mehr.

Erhält man durch einen Immobilienkauf in Spanien eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein, der Kauf einer spanischen Immobilie verschafft Ihnen Eigentumsrechte, keine Aufenthaltsrechte. Beides ist nach spanischem Recht getrennt, und seit dem Ende des Golden Visa noch deutlicher.

Bis April 2025 griff bei einer Investition von 500.000 € oder mehr das Golden Visa, das im Gegenzug eine Aufenthaltserlaubnis bot. Es wurde am 3. April 2025 offiziell abgeschafft.

Als britischer Staatsangehöriger haben Sie weiterhin dasselbe Recht wie zuvor, überall in Spanien Immobilien zu kaufen. Sie können ohne Einschränkungen eine Villa in Marbella, ein Apartment in Estepona oder ein Reihenhaus in Mijas Costa erwerben. Die Einschränkung besteht heute darin, dass der Immobilienkauf keinen Anspruch auf eine Aufenthaltserlaubnis mehr begründet.

Wenn Sie sich innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen länger als 90 Tage in Spanien aufhalten möchten, müssen Sie ein Visum beantragen.

Was bedeutet die 90-Tage-Regel für Immobilienbesitzer?

Seit dem Ende der Brexit-Übergangsphase am 31. Dezember 2020 werden britische Staatsangehörige im gesamten Schengen-Raum als Nicht-EU-Bürger behandelt. Das heißt, Sie dürfen sich innerhalb eines rollierenden Zeitraums von 180 Tagen insgesamt nur 90 Tage in allen 29 Schengen-Staaten zusammen aufhalten, Spanien eingeschlossen.

Für Eigentümer, die ihr spanisches Zuhause für Urlaube oder kurze Aufenthalte nutzen, ist das nicht unbedingt sofort ein Problem. Viele teilen sich ihre Zeit übers Jahr ein und bleiben problemlos im Rahmen. Wenn Sie jedoch den Großteil Ihrer Zeit in Spanien verbringen oder ganz dort leben möchten, reichen 90 Tage nicht aus – dann brauchen Sie ein Visum, bevor Sie die Grenze überschreiten.

Das EU-Einreise-/Ausreisesystem (EES)

Ab Oktober 2025 hat die EU ein neues Einreise-/Ausreisesystem (EES) eingeführt. Dieses digitale Grenzkontrollsystem ersetzt das manuelle Abstempeln von Reisepässen durch biometrische Erfassung. Spanien hatte sich zum Ziel gesetzt, bis April 2026 alle Grenzübergangsstellen des Landes mit diesem System auszustatten. Überschreitungen der erlaubten Aufenthaltsdauer werden so automatisch erkannt, statt unbemerkt zu bleiben.

Könnte sich die 90-Tage-Regel ändern?

Zwischen Spanien und Großbritannien laufen Gespräche über eine Lockerung der 90-Tage-Grenze für britische Immobilienbesitzer, und Spanien hat öffentlich eingeräumt, dass die Beschränkung seinen eigenen wirtschaftlichen Interessen zuwiderläuft. Stand Mai 2026 wurde jedoch keine formelle Gesetzesänderung verabschiedet, und die 90/180-Tage-Regel gilt weiterhin.

Wie Sie als britischer Immobilienkäufer langfristig in Spanien leben können

Welcher Visa-Weg ist nach dem Ende des Golden Visa der richtige für Sie? Für britische Staatsangehörige, die langfristig in Spanien leben möchten, gibt es drei Hauptoptionen. Keine davon setzt voraus, dass Sie bereits eine Immobilie gekauft haben, doch ein eigenes Zuhause in der Region ist ein naheliegender Ausgangspunkt für den Antrag.

Visum ohne Erwerbstätigkeit (Non-Lucrative Visa)

Das Visum ohne Erwerbstätigkeit ist der meistgenutzte Weg für Briten, die im Ruhestand nach Spanien ziehen, oder für Personen mit passivem Einkommen, die nicht arbeiten möchten.

Voraussetzung ist, dass Sie Folgendes nachweisen:

• Ausreichende finanzielle Mittel – Sie müssen ein monatliches Mindesteinkommen oder entsprechende Ersparnisse nachweisen.
• Private Krankenversicherung – Vollständiger Versicherungsschutz in Spanien ohne Selbstbeteiligungsklauseln, bei einem in Spanien zugelassenen Anbieter.
• Einwandfreies Führungszeugnis – Ein Zeugnis über die letzten fünf Jahre, mit Apostille für die Verwendung im Ausland.
• Nachweis einer Unterkunft – Ein Beleg dafür, dass Sie in Spanien eine Wohnung haben.

Der Antrag wird vor der Reise beim spanischen Konsulat in Großbritannien gestellt. Die Bearbeitungszeiten variieren, können aber zwei bis drei Monate betragen. Nach der Bewilligung dürfen Sie sich mit dem Visum ein Jahr in Spanien aufhalten; danach können Sie eine Verlängerung beantragen.

Eine wichtige Bedingung des Visums ohne Erwerbstätigkeit ist, dass Sie mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringen müssen, um es zu behalten. Britische Staatsbürger, die 5 Jahre oder länger in Spanien gelebt haben, können eine langfristige/dauerhafte Aufenthaltserlaubnis beantragen.

Visum für digitale Nomaden

Das 2023 eingeführte spanische Visum für digitale Nomaden richtet sich an Remote-Arbeitende, die bei Unternehmen außerhalb Spaniens angestellt sind oder für solche Dienstleistungen erbringen. Wenn Sie remote für einen britischen Arbeitgeber arbeiten oder Ihr eigenes Unternehmen in Großbritannien führen und Ihren Lebensmittelpunkt nach Marbella oder an die Costa del Sol verlegen möchten, ist dieser Weg ideal.

Die wichtigsten Voraussetzungen:

• Nachweis der Remote-Tätigkeit – Sie müssen belegen, dass Sie für nicht-spanische Unternehmen arbeiten und Ihr Einkommen aus spanischen Quellen 20 % Ihres Gesamteinkommens nicht übersteigt.
• Mindesteinkommen – Antragsteller müssen rund 2.849 € pro Monat verdienen, also etwa 34.188 € im Jahr.
• Private Krankenversicherung – Vollständiger Versicherungsschutz in Spanien ohne Selbstbeteiligungsklauseln.
• Einwandfreies Führungszeugnis

Das Visum für digitale Nomaden gilt zunächst ein Jahr und kann jeweils um bis zu zwei Jahre verlängert werden. Nach fünf Jahren können Sie eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis beantragen.

Arbeitsvisum (angestellt oder selbstständig)

Wenn Sie nach Spanien ziehen, um für einen spanischen Arbeitgeber zu arbeiten oder ein Unternehmen zu gründen, das in Spanien tätig sein wird, ist ein Arbeitsvisum die beste Option.

Arbeitsvisa werden in den meisten Fällen vom Arbeitgeber getragen. Sie benötigen also vor der Antragstellung ein festes Stellenangebot oder einen detaillierten Businessplan. Wer diesen Weg in Betracht zieht, sollte unbedingt einen Einwanderungsanwalt hinzuziehen, der mit dem spanischen Arbeitsrecht vertraut ist.

Was ist aus dem spanischen Golden Visa geworden?

Das spanische Golden Visa war ein Programm für Aufenthalt durch Investition, das von 2013 bis 2025 lief. Es ermöglichte Nicht-EU-Bürgern, durch eine qualifizierende Investition eine spanische Aufenthaltserlaubnis zu erhalten – am beliebtesten war der Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 500.000 €.

Das Programm wurde am 3. April 2025 offiziell abgeschafft. Der spanische Abgeordnetenkongress hatte die Aufhebung im Dezember 2024 mit 177 zu 170 Stimmen beschlossen.

Als Begründung nannte die spanische Regierung, den Wohnungsmangel lindern und den Druck auf die Immobilienpreise verringern zu wollen.

Bestehende Inhaber eines Golden Visa waren nicht betroffen. Wer das Visum vor dem 3. April 2025 erhalten hatte, behielt seine Rechte, konnte seine Aufenthaltstitel verlängern und nach fünf Jahren die dauerhafte Aufenthaltserlaubnis sowie nach zehn Jahren die spanische Staatsbürgerschaft erlangen.

Kann ich als britischer Staatsangehöriger noch Immobilien in Spanien kaufen?

Ja, britische Staatsangehörige können weiterhin Immobilien in Spanien kaufen. Das Ende des Golden Visa hat keinen Einfluss auf ihr Recht, in Spanien Immobilien zu erwerben. Sie können nach wie vor eine Villa, ein Apartment, ein Reihenhaus oder jede andere Immobilie überall in Spanien und zu jedem Preis kaufen – und der Kaufprozess ist genau derselbe wie bisher.

Wenn Sie bereit sind, das Angebot an der Costa del Sol zu entdecken, lesen Sie unseren Leitfaden zum Kaufprozess in Spanien, der Sie durch jede Etappe führt – vom Angebot bis zum Abschluss Ihres Kaufs.

Diese Schritte sollten Sie unternehmen, wenn Sie in Ihrer spanischen Immobilie leben möchten

Wenn Sie Ihre spanische Immobilie ernsthaft zu Ihrem dauerhaften Zuhause machen möchten, empfiehlt sich folgende Reihenfolge:

1. Kaufen Sie Ihre Immobilie – Arbeiten Sie mit einem registrierten Makler (wie uns) zusammen und beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt mit der rechtlichen Abwicklung.
2. Wählen Sie Ihr Visum – Entscheiden Sie anhand Ihres Einkommens, Ihres Erwerbsstatus und der gewünschten Aufenthaltsdauer, welches Visum am besten passt.
3. Beantragen Sie Ihr Visum – Anträge müssen vor der Reise in Großbritannien gestellt werden. Stellen Sie alle erforderlichen Unterlagen rechtzeitig zusammen und planen Sie zwei bis drei Monate für die Bearbeitung ein.
4. Melden Sie sich als Resident an und beantragen Sie Ihre TIE-Karte – Die Tarjeta de Identidad de Extranjero (TIE) ist die Aufenthaltskarte, die Nicht-EU-Bürgern mit einem spanischen Visum ausgestellt wird.
5. Regeln Sie Ihre steuerliche Situation – Sobald Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, können Sie Ihr weltweites Einkommen bei der spanischen Steuerbehörde erklären. Lassen Sie sich von einem Experten für grenzüberschreitendes Steuerrecht beraten.

Unser Team bei Bromley Estates hat Hunderte britischer Käufer durch jede Phase des Kaufprozesses begleitet, und wir arbeiten an der gesamten Costa del Sol mit vertrauenswürdigen Rechts- und Finanzexperten zusammen. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Pläne zu besprechen und den Grundstein für Ihre Traumzukunft in Spanien zu legen.