Spanische Mietsteuer für Nichtresidenten

Sie planen, in eine Immobilie zur Vermietung im sonnigen España zu investieren?

Ohne Zweifel ist das eine kluge und lukrative Investition.

Spanische Mietobjekte sind in der Regel sehr rentabel und erzielen im Durchschnitt eine jährliche Rendite von 4–6 % – besonders an touristischen Hotspots wie Marbella und Puerto Banús. Bevor Sie jedoch unterschreiben und sich auf die schönen Einnahmen freuen, sollten Sie eines wissen.

Auch als „Nichtresident“ müssen Sie in Spanien Steuern auf Mieteinnahmen zahlen.

Zum Glück wirkt sich das in der Regel nicht allzu stark auf Ihr Ergebnis aus. Dennoch ist es besser, Bescheid zu wissen – damit Sie Ihre steuerlichen Pflichten als Nichtresident im Griff behalten, unnötige Bußgelder vermeiden und genau wissen, wie viel Gewinn Sie voraussichtlich erzielen.

Gelten Sie als Resident oder Nichtresident?

Als „Nichtresident“ gelten Sie, wenn Sie sich im Kalenderjahr weniger als 183 Tage in Spanien aufhalten. Das muss nicht an einem Stück sein, sondern kann über die 12 Monate verteilt werden.

Trifft das auf Sie zu – und erzielen Sie Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie in Spanien –, sind Sie zur Zahlung der spanischen Steuer für Nichtresidenten (IRNR) verpflichtet und müssen Ihren steuerlichen Pflichten nachkommen. Dazu gehört, jedes Quartal das Steuerformular Modelo 210 einzureichen.

Wie viel Steuern müssen Sie zahlen?

Das hängt davon ab, ob Sie in der EU/im EWR (Europäischer Wirtschaftsraum) oder außerhalb davon ansässig sind.

Zu den EU/EWR-Ländern gehören 26 EU-Länder (Belgien, Bulgarien, Dänemark, Deutschland, Estland, Finnland, Frankreich, Griechenland, Irland, Italien, Kroatien, Lettland, Litauen, Luxemburg, Malta, Niederlande, Österreich, Polen, Portugal, Republik Zypern, Rumänien, Schweden, Slowakei, Slowenien, Tschechische Republik und Ungarn) sowie Island, Liechtenstein und Norwegen.

Alle anderen Länder, einschließlich Großbritannien, gelten als Nicht-EU/EWR-Länder.

Wichtig: Ihr Status richtet sich nach Ihrem aktuellen Wohnort – nicht nach Ihrer Staatsangehörigkeit. Wenn Sie also französischer Staatsbürger sind und in Frankreich leben, gelten Sie als „EU“. Leben Sie als Franzose jedoch in Großbritannien, gelten Sie steuerlich als Nicht-EU.

• Nichtresidentensteuer auf Mieteinnahmen – Wohnsitz in der EU/im EWR

Als Nichtresident aus der EU/dem EWR zahlen Sie 19 % Einkommensteuer.

Entscheidend ist: Die Steuer wird auf die Nettorendite (nicht auf die Bruttorendite) erhoben – also auf die Differenz zwischen Ihren Mieteinnahmen und den Ausgaben, die für die Vermietung notwendig sind.

Zu diesen Ausgaben können gehören:

• Notargebühren
• IBI (Grundsteuer)
• Müllabfuhrgebühr
• Abschreibung der Immobilie
• Kosten für Reparaturen und Instandhaltung
• Gebühren der Eigentümergemeinschaft
• Zinsen für Darlehen im Zusammenhang mit der Immobilie, einschließlich der Hypothek

Beispiel für die Steuern eines Nichtresidenten in Spanien mit Wohnsitz in der EU/im EWR

Giovanni, der in Italien lebt, hat seine Villa in Marbella im ersten Quartal 2023 vermietet. Er verlangte 1500 € pro Kalendermonat. In diesem Zeitraum erzielte er also 4500 € Mieteinnahmen; die mit der Vermietung verbundenen Ausgaben beliefen sich auf 2200 €.

Mieteinnahmen = 4500 €

Abzugsfähige Ausgaben = 2200 €

Der IRNR unterliegendes Nettoeinkommen = 4500 – 2200 = 2300 €

Steuersatz = 19 %

Zu zahlende IRNR: 19 % x 2300 = 437 €

Giovanni muss sein Modelo 210 einreichen und für das erste Quartal 2023 437 € zahlen.

• Nichtresidentensteuer auf Mieteinnahmen – Wohnsitz außerhalb der EU/des EWR

Als Nichtresident mit Wohnsitz außerhalb der EU/des EWR zahlen Sie 24 % Einkommensteuer.

Leider können Personen, die nicht in der EU/im EWR ansässig sind, keinerlei Steuerabzüge geltend machen. Die 24 % gelten daher für den Bruttoertrag aus der Vermietung Ihrer Immobilie in Spanien (also Ihre gesamten Mieteinnahmen je Quartal) – nicht für die Nettorendite.

Beispiel für die Steuern eines Nichtresidenten in Spanien mit Wohnsitz außerhalb der EU/des EWR

Jane, die derzeit in Großbritannien lebt, hat ihr Apartment in Estepona 2023 für 6 Monate vermietet. Sie verlangte 1000 € pro Kalendermonat. In diesem Zeitraum erzielte sie also 6000 € Mieteinnahmen. Die mit der Vermietung verbundenen Ausgaben betrugen 3200 €.

Mieteinnahmen = 6000 €

Ausgaben = 3200 € (nicht abzugsfähig)

Der IRNR unterliegendes Bruttoeinkommen = 6000 €

Steuersatz = 24 %

Zu zahlende IRNR: 24 % x 6000 = 1440 €

Jane muss ihr Modelo 210 einreichen und für 2023 1440 € Mietsteuer zahlen.

IRPF – eine zusätzliche Steuer für Nichtresidenten

Ganz gleich, ob Sie als Nichtresident in der EU/im EWR oder außerhalb leben: Steht Ihre Mietimmobilie zu bestimmten Zeiten des Jahres leer, müssen Sie auch diese Tage angeben – und eine weitere spanische Immobiliensteuer für Nichtresidenten zahlen.

Diese wird als Steuer auf unterstellte Einkünfte für Nichtresidenten bezeichnet.

Sie ist jährlich fällig und wird berechnet, indem der amtliche Katasterwert (valor catastral) der Immobilie mit dem Zurechnungsprozentsatz und Ihrem persönlichen Steuersatz multipliziert wird.

Den Katasterwert Ihrer Immobilie finden Sie in der Regel auf Ihrem kommunalen Steuerbescheid (IBI). Der Zurechnungsprozentsatz variiert je nach Gemeinde – meist zwischen 1,1 und 2 %. Ihr persönlicher Steuersatz hängt wiederum davon ab, wo Sie leben.

Für Nichtresidenten mit Wohnsitz in der EU beträgt er derzeit 19 %.

Für Nichtresidenten mit Wohnsitz außerhalb der EU beträgt er 24 %.

Wie zahlen Sie die Nichtresidentensteuer in Spanien?

Um die spanische Steuer auf Mieteinnahmen zu zahlen, müssen Sie das Steuerformular Modelo 210 ausfüllen.

Die Nichtresidentensteuer wird vierteljährlich berechnet – im April, Juli, Oktober und Januar. Sie müssen daher für jedes Quartal ein eigenes Formular einreichen. Ist die Immobilie in gemeinsamem Eigentum, muss für jeden Eigentümer ein eigenes Formular eingereicht werden. Der gesamte Steuerbetrag wird dann entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt und gezahlt.

Gesetzlich endet die Frist für die Abgabe der IRNR am 31. Dezember des Folgejahres. Für das Steuerjahr 2023 muss die Erklärung beispielsweise bis spätestens 31. Dezember 2024 eingereicht werden.

Beachten Sie außerdem, dass Sie für die Abgabe eine spanische Steuernummer (NIF) benötigen.

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien erhalten Sie eine Ausländeridentifikationsnummer (NIE). Ihre NIF ist dieselbe Nummer. Dennoch ist eine separate Registrierung für steuerliche Zwecke erforderlich, entweder online oder persönlich beim Finanzamt.

Lassen Sie sich von den Nichtresidentensteuern nicht abschrecken

Hier bei Bromley Estates Marbella kommen viele Kaufinteressenten zu uns, die entweder gar nichts von den Steuerpflichten auf Mieteinnahmen in Spanien wissen – oder, falls doch, befürchten, dass diese ihre Gewinne schmälern.

Unser Rat ist jedoch immer derselbe. Ob Sie derzeit in der EU leben oder nicht: Die Nichtresidentensteuern in Spanien sind im Vergleich zu der soliden jährlichen Rendite, die Sie voraussichtlich erzielen, relativ gering – und eine Investition in eine Mietimmobilie ist in den meisten Fällen eine äußerst lukrative Entscheidung.

Warum?

• Spanien hat einen stabilen Immobilienmarkt

Spanische Immobilien genießen einen hervorragenden Ruf für ihre Stabilität. In den letzten 10 Jahren lag die Wertsteigerung durchgehend über dem Durchschnitt.

• Erschwingliche Immobilienpreise

Mietimmobilien in Spanien sind nach wie vor sehr günstig. Im Vergleich zu gleichwertigen Immobilien in anderen Ländern – auch in Großbritannien – bekommen Sie deutlich mehr für Ihr Geld.

• Hohe Mietrenditen

Die Mietpreise sind in den letzten 12 Monaten in die Höhe geschnellt. In der Provinz Málaga lag die durchschnittliche Miete Ende 2023 bei 13,8 € pro m² – ein Anstieg von 13,6 % seit 2022.

• Starke Nachfrage

Im vergangenen Jahr erlebte die Costa del Sol ihre bislang stärkste Sommersaison mit über 12,5 Millionen Besuchern. Nachdem Airbnb die Region kürzlich zum Reiseziel Nr. 1 für 2023 gekürt hat, dürfte sich dieser Trend 2024 und darüber hinaus fortsetzen.

Natürlich hängen Ihre erwarteten Mieteinnahmen davon ab, die richtige Immobilie in der richtigen Lage zu wählen – und genau dabei helfen wir Ihnen. Unsere spezialisierten Immobilienberater verfügen über einzigartige Kenntnisse des lokalen Marktes, der rentabelsten Lagen und der erwarteten Mietentwicklung.

Mit unserem umfangreichen Portfolio an Apartments, Reihenhäusern, Villen, Gewerbeimmobilien und Entwicklungsprojekten helfen wir Ihnen, die ideale Anlageimmobilie zu finden, die Interesse weckt und Ihre Rendite maximiert – unter Berücksichtigung der relevanten Nichtresidentensteuern.

Warum werfen Sie nicht einen Blick auf unsere Immobilien?

Wenn Ihnen eine Immobilie gefällt oder Sie Fragen zur spanischen Steuer auf Mieteinnahmen haben, kontaktieren Sie uns gerne. Sie erreichen uns jederzeit telefonisch unter +34 952 939 460 (+44 208 068 7606) oder per E-Mail an info@bromleyestatesmarbella.com.