Impuesto sobre la renta por alquiler en España para no residentes

¿Piensa invertir en una propiedad para alquilar en la soleada España?

No hay duda de que será una inversión acertada y rentable.

Los alquileres en España suelen ser muy rentables, con una rentabilidad anual media del 4-6 %, sobre todo en destinos turísticos tan populares como Marbella y Puerto Banús. Sin embargo, antes de firmar y esperar con ilusión esos buenos ingresos, hay algo importante que debe saber.

Aunque sea «no residente», tendrá que pagar el impuesto sobre la renta por alquiler en España.

Afortunadamente, es poco probable que afecte demasiado a su rentabilidad final, pero conviene tenerlo en cuenta para cumplir con sus obligaciones fiscales como no residente, evitar multas innecesarias y saber exactamente qué beneficio puede esperar.

¿Es usted residente o no residente?

Para ser considerado «no residente», debe permanecer en España menos de 183 días a lo largo del año natural. No tiene por qué ser en una sola visita; pueden repartirse a lo largo de los 12 meses.

Si este es su caso, y obtiene ingresos por el alquiler de su propiedad en España, está obligado a pagar el impuesto sobre la renta de no residentes (conocido como IRNR) y debe cumplir con sus obligaciones fiscales. Esto incluye presentar el Modelo 210 cada trimestre.

¿Cuánto tendrá que pagar?

Depende de si reside en la UE/EEE (Espacio Económico Europeo) o fuera de ella.

Los países de la UE/EEE incluyen 26 países de la UE (Austria, Bélgica, Bulgaria, Croacia, República de Chipre, República Checa, Dinamarca, Estonia, Finlandia, Francia, Alemania, Grecia, Hungría, Irlanda, Italia, Letonia, Lituania, Luxemburgo, Malta, Países Bajos, Polonia, Portugal, Rumanía, Eslovaquia, Eslovenia y Suecia), además de Islandia, Liechtenstein y Noruega.

Todos los demás países, incluido el Reino Unido, se consideran fuera de la UE/EEE.

Es importante tener en cuenta que su situación depende de dónde vive actualmente, no de su nacionalidad. Así, si es usted ciudadano francés y vive en Francia, se le considerará residente en la «UE». Pero si es ciudadano francés y vive en el Reino Unido, a efectos fiscales se le considerará residente fuera de la UE.

• Impuesto de no residentes por rentas de alquiler: residentes en la UE/EEE

Como no residente de la UE/EEE, deberá pagar un 19 % de impuesto sobre la renta.

Y, lo que es fundamental, se aplica sobre el rendimiento neto (no sobre el bruto), es decir, la diferencia entre los ingresos del alquiler y los gastos necesarios para mantener la actividad de alquiler.

Entre estos gastos se incluyen:

• gastos de notaría
• IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)
• tasa de recogida de basuras
• amortización del inmueble
• el coste de reparaciones y mantenimiento
• cuotas de la comunidad de propietarios
• intereses de los préstamos vinculados a la propiedad, incluida la hipoteca

Ejemplo de impuestos a pagar por un no residente en España que vive en la UE/EEE

Giovanni, que reside en Italia, decidió alquilar su villa en Marbella durante el primer trimestre de 2023. Cobró 1.500 € al mes. Por tanto, en ese periodo obtuvo 4.500 € de ingresos por alquiler, y los gastos asociados al alquiler se calcularon en 2.200 €.

Ingresos por alquiler = 4.500 €

Gastos deducibles = 2.200 €

Rendimiento neto sujeto a IRNR = 4.500 – 2.200 = 2.300 €

Tipo impositivo = 19 %

IRNR a pagar: 19 % x 2.300 = 437 €

Giovanni debe presentar su Modelo 210 y pagar 437 € por el primer trimestre de 2023.

• Impuesto de no residentes por rentas de alquiler: residentes fuera de la UE/EEE

Como no residente que vive fuera de la UE/EEE, deberá pagar un 24 % de impuesto sobre la renta.

Lamentablemente, quienes no residen en la UE/EEE no pueden aplicar ningún tipo de deducción. Por ello, este 24 % se aplica sobre el beneficio bruto obtenido por alquilar su propiedad en España (es decir, la totalidad de los ingresos por alquiler de cada trimestre), no sobre el rendimiento neto.

Ejemplo de impuestos a pagar por un no residente en España que vive fuera de la UE/EEE

Jane, que reside actualmente en el Reino Unido, decidió alquilar su apartamento en Estepona durante 6 meses en 2023. Cobró 1.000 € al mes, lo que significa que en ese periodo obtuvo 6.000 € de ingresos por alquiler. Los gastos asociados al alquiler fueron de 3.200 €.

Ingresos por alquiler = 6.000 €

Gastos = 3.200 € (no deducibles)

Ingresos brutos sujetos a IRNR = 6.000 €

Tipo impositivo = 24 %

IRNR a pagar: 24 % x 6.000 = 1.440 €

Jane debe presentar su Modelo 210 y pagar 1.440 € de impuesto por el alquiler de 2023.

IRPF: un extra para no residentes

Tanto si es un no residente que vive dentro como fuera de la UE/EEE, si su propiedad de alquiler permanece vacía durante ciertos periodos del año, también deberá declarar esos días y pagar otro tipo de impuesto sobre la propiedad para no residentes en España.

Se conoce como imputación de rentas inmobiliarias de no residentes.

Se paga anualmente y se calcula multiplicando el valor catastral oficial (valor catastral) de la propiedad por el porcentaje de imputación y por su tipo impositivo personal.

El valor catastral de su propiedad suele figurar en el recibo del impuesto municipal (IBI). El porcentaje de imputación varía según el municipio y suele oscilar entre el 1,1 y el 2 %. Su tipo impositivo personal, de nuevo, depende de dónde viva.

Para los no residentes que viven en la UE, actualmente es del 19 %.

Para los no residentes que viven fuera de la UE, es del 24 %.

¿Cómo se paga el impuesto de no residentes en España?

Para pagar el impuesto sobre las rentas del alquiler en España, deberá cumplimentar el Modelo 210.

El impuesto de no residentes se liquida trimestralmente: en abril, julio, octubre y enero. Por tanto, debe presentar un formulario distinto por cada trimestre. Si la propiedad tiene varios titulares, cada propietario debe presentar su propio formulario. El importe total del impuesto se repartirá y pagará según los porcentajes de propiedad.

Por ley, el plazo para presentar el IRNR termina el 31 de diciembre del año siguiente. Por ejemplo, para el ejercicio fiscal 2023, la declaración debe presentarse como máximo el 31 de diciembre de 2024.

También es importante saber que, para presentar la declaración, necesitará un número de identificación fiscal español (NIF).

Al comprar una propiedad en España, se le asigna un número de identidad de extranjero (NIE). Su NIF será ese mismo número. Aun así, es necesario completar un alta independiente a efectos fiscales, ya sea por internet o en persona en la oficina de Hacienda.

Que los impuestos de no residentes no le echen atrás

En Bromley Estates Marbella, muchos posibles compradores llegan a nosotros sin conocer en absoluto las obligaciones fiscales asociadas a los ingresos por alquiler en España o, si las conocen, preocupados por el impacto que tendrán en sus beneficios.

Pero nuestro consejo es siempre el mismo. Tanto si vive actualmente en la UE como si no, los impuestos de no residentes en España son relativamente pequeños en comparación con la buena rentabilidad anual que probablemente obtendrá, y invertir en una propiedad para alquilar es, la mayoría de las veces, una decisión muy rentable.

¿Por qué?

• España tiene un mercado inmobiliario estable

El sector inmobiliario español se ha ganado una magnífica reputación por su estabilidad. En los últimos 10 años, la revalorización de la vivienda se ha mantenido sistemáticamente por encima de la media.

• Precios de la vivienda asequibles

Las propiedades de alquiler en España siguen teniendo precios muy razonables. Frente a propiedades equivalentes en otros países, incluido el Reino Unido, obtiene mucho más por su dinero.

• Alta rentabilidad del alquiler

Los precios del alquiler se han disparado en los últimos 12 meses. En la provincia de Málaga, el alquiler medio a finales de 2023 era de 13,8 € por m², un aumento del 13,6 % desde 2022.

• Fuerte demanda

El año pasado, la Costa del Sol vivió su mayor temporada de verano hasta la fecha, con más de 12,5 millones de visitantes. Tras haber sido nombrada recientemente por Airbnb destino de viaje n.º 1 para 2023, es probable que esta tendencia continúe en 2024 y en adelante.

Por supuesto, los ingresos por alquiler que puede esperar dependerán de elegir la propiedad adecuada en la ubicación adecuada, y ahí es donde podemos ayudarle. Nuestros agentes inmobiliarios especializados conocen como nadie el mercado local, las ubicaciones más rentables y las previsiones de alquiler.

Junto con nuestra amplia cartera de apartamentos, casas adosadas, villas, locales comerciales y oportunidades de promoción, podemos ayudarle a encontrar la propiedad de inversión ideal para atraer interés y maximizar su rentabilidad, teniendo en cuenta también los impuestos de no residentes correspondientes.

¿Por qué no echa un vistazo a nuestras propiedades?

Si alguna propiedad le llama la atención o tiene cualquier pregunta sobre el impuesto por rentas de alquiler en España, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Puede llamarnos en cualquier momento al +34 952 939 460 (+44 208 068 7606) o enviar un correo electrónico a info@bromleyestatesmarbella.com.