Spaanse belasting op huurinkomsten voor niet-ingezetenen

Bent u van plan te investeren in een woning om te verhuren in het zonnige España?

Het is ongetwijfeld een verstandige en lucratieve investering.

Spaanse huurwoningen zijn doorgaans zeer winstgevend, met een gemiddeld jaarlijks rendement van 4-6% – vooral in toeristische trekpleisters als Marbella en Puerto Banús. Maar voordat u de handtekening zet en vol verwachting uitkijkt naar dat mooie inkomen, is er één ding dat u moet weten.

Ook als ‘niet-ingezetene’ moet u belasting op huurinkomsten in Spanje betalen.

Gelukkig heeft dit waarschijnlijk geen al te grote invloed op uw rendement, maar het is toch goed om ervan op de hoogte te zijn – zodat u uw belastingverplichtingen als niet-ingezetene goed nakomt, onnodige boetes voorkomt en precies weet hoeveel winst u waarschijnlijk maakt.

Bent u ingezetene of niet-ingezetene?

Om als ‘niet-ingezetene’ te gelden, moet u in een kalenderjaar minder dan 183 dagen in Spanje verblijven. Dat hoeft niet in één keer te zijn, maar mag verspreid zijn over 12 maanden.

Geldt dit voor u – en heeft u huurinkomsten uit uw woning in Spanje – dan bent u Spaanse belasting voor niet-ingezetenen verschuldigd (bekend als IRNR) en moet u aan uw fiscale verplichtingen voldoen. Daarbij hoort het elk kwartaal indienen van een Modelo 210-aangifte.

Hoeveel belasting moet u betalen?

Dat hangt ervan af of u inwoner bent van de EU/EER (Europese Economische Ruimte) of niet.

Tot de EU/EER-landen behoren 26 EU-landen (Oostenrijk, België, Bulgarije, Kroatië, Republiek Cyprus, Tsjechië, Denemarken, Estland, Finland, Frankrijk, Duitsland, Griekenland, Hongarije, Ierland, Italië, Letland, Litouwen, Luxemburg, Malta, Nederland, Polen, Portugal, Roemenië, Slowakije, Slovenië en Zweden), plus IJsland, Liechtenstein en Noorwegen.

Alle andere landen, waaronder het Verenigd Koninkrijk, gelden als niet-EU/EER.

Let op: uw status wordt bepaald door waar u op dit moment woont – niet door uw nationaliteit. Bent u een Fransman die in Frankrijk woont, dan valt u onder ‘EU’. Maar bent u een Fransman die in het Verenigd Koninkrijk woont, dan wordt u fiscaal als niet-EU beschouwd.

• Belasting op huurinkomsten voor niet-ingezetenen – inwoner van de EU/EER

Als niet-ingezetene uit de EU/EER betaalt u 19% inkomstenbelasting.

Belangrijk: dit wordt berekend over uw nettorendement (niet over uw brutorendement) – dus het verschil tussen uw huurinkomsten en de kosten die nodig zijn om de verhuur in stand te houden.

Tot die kosten kunnen behoren:

• notariskosten
• IBI (onroerendgoedbelasting)
• afvalstoffenheffing
• afschrijving van de woning
• kosten van reparaties en onderhoud
• bijdragen aan de vereniging van eigenaren
• rente op leningen die met de woning verband houden, inclusief de hypotheek

Voorbeeld van de belasting voor een niet-ingezetene van Spanje die in de EU/EER woont

Giovanni, die in Italië woont, besloot zijn villa in Marbella in het eerste kwartaal van 2023 te verhuren. Hij vroeg € 1500 per kalendermaand. In die periode verdiende hij dus € 4500 aan huurinkomsten, en de kosten van de verhuur werden berekend op € 2200.

Huurinkomsten = € 4500

Aftrekbare kosten = € 2200

Netto-inkomen onderworpen aan IRNR = 4500 – 2200 = € 2300

Belastingtarief = 19%

Te betalen IRNR: 19% x 2300 = € 437

Giovanni moet zijn Modelo 210 indienen en € 437 betalen voor het eerste kwartaal van 2023.

• Belasting op huurinkomsten voor niet-ingezetenen – inwoner van buiten de EU/EER

Als niet-ingezetene die buiten de EU/EER woont, betaalt u 24% inkomstenbelasting.

Helaas kunnen inwoners van landen buiten de EU/EER geen enkele belastingaftrek toepassen. Deze 24% geldt daarom voor de brutowinst uit de verhuur van uw woning in Spanje (dus uw volledige huurinkomsten per kwartaal) – niet voor het nettorendement.

Voorbeeld van de belasting voor een niet-ingezetene van Spanje die buiten de EU/EER woont

Jane, die momenteel in het Verenigd Koninkrijk woont, besloot haar appartement in Estepona in 2023 zes maanden te verhuren. Ze vroeg € 1000 per kalendermaand. In die periode verdiende ze dus € 6000 aan huurinkomsten. De kosten van de verhuur bedroegen € 3200.

Huurinkomsten = € 6000

Kosten = € 3200 (niet aftrekbaar)

Bruto-inkomen onderworpen aan IRNR = € 6000

Belastingtarief = 24%

Te betalen IRNR: 24% x 6000 = € 1440

Jane moet haar Modelo 210 indienen en € 1440 aan huurbelasting betalen over 2023.

IRPF – een extra belasting voor niet-ingezetenen

Of u nu als niet-ingezetene binnen of buiten de EU/EER woont: staat uw huurwoning bepaalde periodes van het jaar leeg, dan moet u ook die dagen aangeven – en een andere Spaanse belasting voor niet-ingezetenen betalen.

Dit heet de belasting op toegerekend inkomen voor niet-ingezetenen.

Deze belasting is jaarlijks verschuldigd en wordt berekend door de officiële kadastrale waarde (valor catastral) van de woning te vermenigvuldigen met het toerekeningspercentage en uw persoonlijke belastingtarief.

De kadastrale waarde van uw woning vindt u meestal op uw aanslag van de lokale onroerendgoedbelasting (IBI). Het toerekeningspercentage verschilt per gemeente – doorgaans tussen 1,1 en 2%. Uw persoonlijke belastingtarief wordt ook hier bepaald door waar u woont.

Voor niet-ingezetenen die in de EU wonen, bedraagt het momenteel 19%.

Voor niet-ingezetenen die buiten de EU wonen, bedraagt het 24%.

Hoe betaalt u belasting als niet-ingezetene in Spanje?

Om Spaanse belasting over huurinkomsten te betalen, vult u het belastingformulier Modelo 210 in.

De belasting voor niet-ingezetenen wordt per kwartaal berekend – in april, juli, oktober en januari. U moet dus voor elk kwartaal een apart formulier indienen. Is de woning in gezamenlijk eigendom, dan moet elke eigenaar een eigen formulier indienen. Het totale belastingbedrag wordt vervolgens verdeeld en betaald naar rato van de eigendomspercentages.

Wettelijk is de uiterste termijn voor het indienen van de IRNR 31 december van het daaropvolgende jaar. Voor belastingjaar 2023 moet de aangifte bijvoorbeeld uiterlijk op 31 december 2024 zijn ingediend.

Let er ook op dat u voor het indienen van de aangifte een Spaans fiscaal nummer (NIF) nodig heeft.

Bij de aankoop van een woning in Spanje krijgt u een identificatienummer voor buitenlanders (NIE). Uw NIF is hetzelfde nummer. Toch moet u zich apart registreren voor belastingdoeleinden, online of persoonlijk bij het belastingkantoor.

Laat u niet afschrikken door de belasting voor niet-ingezetenen

Bij Bromley Estates Marbella komen veel potentiële kopers bij ons die zich helemaal niet bewust zijn van de belastingverplichtingen op huurinkomsten in Spanje – of, als ze dat wel zijn, zich zorgen maken over de invloed ervan op hun winst.

Maar ons advies is altijd hetzelfde. Of u nu in de EU woont of niet, de belasting voor niet-ingezetenen in Spanje is relatief laag vergeleken met het mooie jaarlijkse rendement dat u waarschijnlijk maakt – en investeren in een huurwoning is in de meeste gevallen een zeer lucratieve beslissing.

Waarom?

• Spanje heeft een stabiele vastgoedmarkt

Spaans vastgoed heeft een uitstekende reputatie opgebouwd op het gebied van stabiliteit. De afgelopen 10 jaar lag de waardestijging van woningen consequent boven het gemiddelde.

• Betaalbare woningprijzen

Huurwoningen in Spanje zijn nog altijd zeer redelijk geprijsd. Vergeleken met vergelijkbare woningen in andere landen – waaronder het Verenigd Koninkrijk – krijgt u veel meer voor uw geld.

• Hoge huurrendementen

De huurprijzen zijn de afgelopen 12 maanden enorm gestegen. In de provincie Málaga bedroeg de gemiddelde huurprijs eind 2023 € 13,8 per m². Een stijging van 13,6% ten opzichte van 2022.

• Sterke vraag

Vorig jaar beleefde de Costa del Sol haar grootste zomerseizoen ooit, met meer dan 12,5 miljoen bezoekers. Nu Airbnb de regio onlangs heeft uitgeroepen tot reisbestemming nr. 1 voor 2023, zet deze trend zich waarschijnlijk voort in 2024 en daarna.

Uiteraard hangen uw verwachte huurinkomsten af van de keuze voor de juiste woning op de juiste locatie – en daar kunnen wij u bij helpen. Onze gespecialiseerde makelaars hebben een ongeëvenaard inzicht in de lokale markt, de meest winstgevende locaties en de verwachte huurprognoses.

In combinatie met onze uitgebreide portefeuille appartementen, rijtjeshuizen, villa’s, bedrijfspanden en ontwikkelingsprojecten helpen we u de ideale beleggingswoning te vinden die belangstelling trekt en uw rendement maximaliseert – met inachtneming van de relevante belastingen voor niet-ingezetenen.

Neem dus gerust een kijkje in ons aanbod.

Spreekt een woning u aan of heeft u vragen over Spaanse belasting op huurinkomsten? Neem gerust contact met ons op. U kunt ons altijd bellen op +34 952 939 460 (+44 208 068 7606) of een e-mail sturen naar info@bromleyestatesmarbella.com.