Die wahren Kosten eines Immobilienkaufs in Spanien: Steuern, Gebühren und was Sie einplanen sollten

Ein Immobilienkauf in Spanien kostet bei Bestandsimmobilien in der Regel 10–12 % mehr als der ausgeschriebene Kaufpreis, bei Neubauten rund 12–14 % mehr. Warum? Weil der angegebene Preis weder Steuern noch Anwaltshonorare, Notarkosten oder die Grundbucheintragung enthält – etwas, das jeder Käufer wissen sollte, bevor er sein Budget festlegt.

Die meisten britischen Käufer unterschätzen die Nebenkosten. Das spanische System ist grundlegend anders aufgebaut als das britische, und wer bisher nur in England eine Immobilie gekauft hat, wird von den zusätzlichen Kosten hier womöglich überrascht. Die Experten von Bromley Estates kennen jeden Schritt des Immobilienkaufs in Marbella – deshalb haben sie alle Schritte für Sie aufgeschlüsselt und erklären, wofür die einzelnen Ausgaben anfallen.

Wenn Sie wissen möchten, wie es weitergeht, sobald Sie eine Immobilie gefunden haben: Unser Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum Kaufprozess in Spanien erläutert Reservierungsvertrag, rechtliche Prüfung, privaten Kaufvertrag und Beurkundung im Detail.

Warum sind die Kaufnebenkosten in Spanien höher?

Im Vereinigten Königreich fallen beim Immobilienkauf Stamp Duty, Anwaltskosten und Gutachterkosten an. In Spanien teilen sich Zentralregierung und Regionalregierungen die Steuern – der Satz, den Sie zahlen, hängt also davon ab, wo in Spanien Sie kaufen und ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt.

Leider gibt es auf die Frage „Wie viel zahle ich zusätzlich?“ keine einheitliche Antwort. Sie hängt von der Art der Immobilie, der Region, in der sie liegt, und davon ab, ob Sie eine Hypothek aufnehmen.

Für alle, die sich für Immobilien zum Verkauf in Marbella und an der übrigen Costa del Sol interessieren, gibt es eine gute Nachricht: Andalusien hat eines der wettbewerbsfähigsten Steuersysteme Spaniens. Eine Reform von 2021 hat die wichtigste Steuer der Region auf Bestandsimmobilien vereinfacht und von einer progressiven Staffel von 8–10 % auf pauschal 7 % gesenkt. Damit ist Andalusien deutlich attraktiver als Regionen wie Katalonien oder Valencia, wo die Sätze bis zu 10 % erreichen können.

Auch die Art der Immobilie, die Sie kaufen, ist entscheidend für die Gesamtkosten. Die beiden Kaufarten (Neubau oder Bestandsimmobilie) werden unterschiedlich besteuert, und wer diesen Unterschied versteht, kann sein Budget besser planen.

Neubau oder Bestandsimmobilie: die steuerlichen Folgen

Die wichtigste Regel im spanischen Immobiliensteuerrecht lautet: ITP und Mehrwertsteuer schließen sich gegenseitig aus. Sie zahlen entweder das eine oder das andere, aber nie beides. Welche Steuer anfällt, hängt davon ab, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt.

Kosten beim Kauf eines Neubaus in Spanien

Wenn Sie eine Neubauimmobilie direkt vom Bauträger kaufen, zahlen Sie Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA) statt Grunderwerbsteuer. Dieser Satz wird landesweit von der Zentralregierung festgelegt.

Mehrwertsteuer (IVA): 10 % des Kaufpreises

Dies gilt für alle Wohnneubauten auf dem spanischen Festland.

Zusätzlich zur Mehrwertsteuer zahlen Käufer eines Neubaus die Stempelsteuer:

Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados – AJD): 1,2 % in Andalusien

Die AJD wird auf die notarielle Urkunde erhoben und gilt nur beim Kauf von Neubauten. In Andalusien beträgt der aktuelle Satz 1,2 %. Andere Regionen verlangen zwischen 0,5 % und 1,5 % – wenn Sie außerhalb Andalusiens kaufen, kann der Satz also abweichen.

Zusammen schlagen Mehrwertsteuer und AJD beim Kauf eines Neubaus in Andalusien mit rund 11,2 % an Steuern auf den Kaufpreis zu Buche – noch vor den Honoraren für Fachleute.

Wenn Sie über eine Neubauanlage an der Costa del Sol nachdenken, finden Sie in unserer aktuellen Auswahl an Neubauprojekten in Marbella und an der Costa del Sol das derzeitige Angebot.

Ein Punkt, den Sie beachten sollten: Garagenstellplätze und Abstellräume (trasteros), die in Neubauanlagen mit eigenem Grundbuchtitel verkauft werden, können statt mit 10 % mit 21 % Mehrwertsteuer belegt sein. Das kann den ausgeschriebenen Preis um mehrere tausend Euro erhöhen. Prüfen Sie daher immer, ob Stellplatz und Abstellraum im Titel der Wohnung enthalten sind oder separat geführt werden.

Kosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen Sie die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), allgemein als Grunderwerbsteuer bezeichnet. Mehrwertsteuer fällt nicht an.

ITP in Andalusien: pauschal 7 %

Andalusien erhebt derzeit einen Pauschalsatz von 7 % auf den Kauf von Bestandsimmobilien. Dieser Satz ersetzte 2021 eine progressive Staffel von 8–10 % und macht die Costa del Sol zu einer der günstigeren Regionen Spaniens für den Kauf einer Bestandsimmobilie.

Zum Vergleich: Katalonien und Valencia verlangen 10 % ITP, Madrid 6 %. Mit 7 % ist Andalusien für internationale Käufer gut aufgestellt.

Die ITP wird auf den jeweils höheren Wert berechnet: den in der Urkunde angegebenen Kaufpreis oder den amtlichen Katasterreferenzwert, den die spanische Katasterbehörde festlegt. Seit 2022 erschwert dieses Referenzwertsystem es, den Kaufpreis zu niedrig anzugeben. Käufer sollten daher stets mit dem vollen tatsächlich gezahlten Marktpreis kalkulieren.

In bestimmten Fällen kann in Andalusien ein ermäßigter ITP-Satz von 3,5 % gelten, etwa für bestimmte Erstkäufer oder Käufer mit Behinderung. Diese ermäßigten Sätze gelten für in Spanien ansässige Personen, nicht für Nichtresidenten. Wenn Sie glauben, dass Sie die Voraussetzungen erfüllen, besprechen Sie dies vor dem Abschluss mit Ihrem spanischen Anwalt.

Rechts- und Fachgebühren: Was Sie über die Steuern hinaus einplanen sollten

Neben der eigentlichen Erwerbsteuer fallen bei einem Immobilienkauf in Spanien mehrere Gebühren für Fachleute an, die nicht optional sind. Sie gehören zum rechtlichen Verfahren der Eigentumsübertragung, und Ihr Budget sollte sie als Fixkosten behandeln.

Notarkosten

Jeder Immobilienkauf in Spanien muss formell vor einem Notar (notario) abgeschlossen werden, der die Eigentumsurkunde (escritura) vorbereitet und ihre Unterzeichnung beurkundet. Die Notargebühren in Spanien sind von der Zentralregierung geregelt, d. h. alle Notare berechnen für dieselben Leistungen dieselben Sätze.

Die üblichen Kosten für einen Notar liegen je nach angegebenem Kaufpreis und Komplexität der Urkunde zwischen 600 € und 1.200 €.

Der Notar hat die Aufgabe, das Geschäft zu formalisieren. Er berät keine der Parteien, prüft keine Schulden auf der Immobilie und handelt nicht im Interesse des Käufers. Diese Schritte übernimmt Ihr Anwalt.

Grundbuchgebühren

Nach der Unterzeichnung der Urkunde beim Notar muss die Immobilie im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden. Solange die Immobilie nicht auf Ihren Namen eingetragen ist, sind Sie gegenüber Dritten rechtlich nicht der Eigentümer – was erhebliche Probleme verursacht, wenn Sie die Immobilie später verkaufen, beleihen oder vermieten möchten.

Die Kosten für die Eintragung der Immobilie liegen je nach Wert der Immobilie meist zwischen 400 € und 1.000 €.

Anwaltskosten

Ein unabhängiger spanischer Anwalt ist für den Immobilienkauf gesetzlich nicht vorgeschrieben. Für britische Käufer in Spanien ist er aufgrund des nötigen Fachwissens jedoch praktisch unverzichtbar.

Ein spanischer Immobilienanwalt (abogado) prüft, ob auf der Immobilie offene Schulden lasten, kontrolliert den planungs- und baurechtlichen Status, prüft die Vertragsbedingungen, übernimmt in Ihrem Namen die Abführung von ITP oder Mehrwertsteuer und begleitet den Vorgang bis zum Abschluss. Er handelt ausschließlich in Ihrem Interesse – anders als der Notar, der ein staatlicher Amtsträger ist.

Ein spanischer Anwalt kostet etwa 1 % des Kaufpreises zuzüglich 21 % spanischer Mehrwertsteuer.

Bei einer Immobilie für 400.000 € müssen Sie mit rund 4.000 € bis 4.840 € an Anwaltskosten inklusive Mehrwertsteuer rechnen.

Gestor-Gebühren

Ein Gestor ist ein Fachmann, der die Einreichung von Unterlagen bei der Steuerbehörde koordiniert, mit dem Grundbuchamt in Kontakt steht und die Verwaltungsformalitäten zwischen Notar, Bank und Käufer erledigt. Oft übernimmt Ihr Anwalt diese Rolle, bei manchen Transaktionen ist jedoch ein eigener Gestor erforderlich.

Die Kosten für einen Gestor liegen meist zwischen 300 € und 500 €.

Überweisungs- und Währungskosten

Für britische Käufer gibt es einen Kostenpunkt, der in Ratgebern selten auftaucht: den Umtausch von GBP in EUR für einen großen Kauf. Die Wechselkurse der Hausbanken und internationale Überweisungsgebühren können die Gesamtausgaben spürbar erhöhen.

Bei einem Kauf über 400.000 € entspricht 1 % Abweichung des Wechselkurses vom Mittelkurs 4.000 €. Wer für die Überweisung einen Devisenspezialisten statt einer Bank nutzt, kann diese Kosten deutlich senken.

Die NIE: ein unverzichtbarer erster Schritt

Bevor Sie in Spanien eine Immobilienurkunde unterzeichnen können, benötigen Sie eine NIE (Número de Identificación de Extranjero). Das ist eine spanische Steuernummer für ausländische Staatsangehörige – ohne sie kann der Kauf beim Notar nicht abgeschlossen werden.

Britische Käufer können die NIE vor der Reise über das spanische Konsulat im Vereinigten Königreich oder persönlich mit den entsprechenden Unterlagen bei einer spanischen Polizeidienststelle (comisaría) beantragen. Vom Vereinigten Königreich aus kann das Verfahren mehrere Wochen dauern – es lohnt sich also, früh damit zu beginnen.

Was kostet ein Kauf in Marbella?

Um es konkret zu machen, hier zwei realistische Szenarien auf Grundlage des aktuellen Immobilienmarkts an der Costa del Sol. Die Zahlen sind Schätzungen auf Basis der derzeit üblichen Kosten. Ihr Anwalt erstellt Ihnen eine genaue Aufstellung für Ihre konkrete Transaktion, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten.

Szenario A: Bestandswohnung für 400.000 € in Marbella

Die Nebenkosten betragen damit rund 8,7 % des Kaufpreises.

Die pauschale ITP von 7 % in Andalusien liegt unter dem spanischen Durchschnitt – deshalb landet dieses Szenario am unteren Ende der landesweit üblichen Spanne von 10–12 %. Wer in Regionen mit höheren ITP-Sätzen kauft (etwa 10 % in Valencia oder Katalonien), muss beim gleichen Kaufpreis mit deutlich höheren Gesamtkosten rechnen.

Szenario B: Neubauvilla für 500.000 € (Kauf vom Plan) an der Costa del Sol

Die Nebenkosten betragen damit rund 12,9 % des Kaufpreises.

Die beiden Szenarien zeigen den Unterschied zwischen dem Kauf einer Bestandsimmobilie und eines Neubaus. Der Neubau in Szenario B verursacht rund 29.000 € mehr Nebenkosten als die Bestandswohnung in Szenario A, obwohl der Kaufpreis nur 100.000 € höher ist. Diese Differenz geht fast vollständig darauf zurück, dass statt der niedrigeren ITP die Mehrwertsteuer anfällt.

Laufende Kosten, die Sie bedenken sollten

Der Kaufpreis einer spanischen Immobilie ist eine einmalige Ausgabe, doch der Besitz einer Immobilie in Spanien bringt jährliche Kosten mit sich, die ebenfalls in Ihr Budget gehören.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – jährliche Grundsteuer

Die IBI ist das spanische Gegenstück zur britischen Council Tax und wird von der Gemeinde auf Grundlage des Katasterwerts der Immobilie erhoben.

Der übliche IBI-Satz liegt zwischen 0,4 und 1,1 % des Katasterwerts pro Jahr. Ihr Anwalt bestätigt den aktuellen IBI-Betrag im Rahmen der rechtlichen Prüfung.

Gemeinschaftskosten

Liegt die Immobilie in einer bewachten Wohnanlage, fallen in der Regel monatliche Gemeinschaftskosten an. Sie decken die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Pools, Gärten, Aufzüge und den Sicherheitsdienst ab.

Sie liegen typischerweise zwischen 50 € und 200 € pro Monat, in exklusiven Anlagen mit umfangreichen Einrichtungen können sie auch höher sein.

Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR)

Auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, besteuert Spanien nicht ansässige Eigentümer jedes Jahr auf ein fiktives Einkommen. Für EU-Bürger beträgt der Satz 19 % auf 1,1 % des Katasterwerts. Für Nicht-EU-Bürger, darunter Briten seit dem Brexit, beträgt der Satz 24 %.

Als grober Richtwert: Bei einer Immobilie mit einem Katasterwert von 200.000 € läge die jährliche IRNR für einen britischen Käufer bei etwa 528 €.

Hier ist fachkundige Steuerberatung unerlässlich. Dieser Leitfaden ist als allgemeiner Überblick gedacht. Sprechen Sie vor dem Kauf einer Immobilie mit einem qualifizierten spanischen Steuerberater.

Ihre Finanzen vor dem Kauf ordnen

Einige Punkte, die Sie bedenken sollten, bevor Sie ein Angebot für eine Immobilie in Marbella abgeben.

Spanische Hypotheken für Nichtresidenten

Spanische Banken finanzieren für nicht ansässige Käufer bis zu 70 % des Immobilienwerts, für in Spanien Ansässige bis zu 80 %. Ein britischer Käufer, der eine Immobilie für 400.000 € erwirbt, bräuchte mindestens 120.000 € Eigenkapital für die Anzahlung – zuzüglich sämtlicher Steuern und Gebühren in voller Höhe, da die Kaufnebenkosten nicht über die Hypothek finanziert werden können.

Planen Sie Ihr Budget sorgfältig. Ihre Anzahlung und sämtliche Kaufnebenkosten müssen vollständig verfügbar sein, bevor Sie zum Notar gehen.

Beauftragen Sie früh einen Anwalt

Warten Sie nicht, bis Sie eine Immobilie gefunden haben, um einen Anwalt zu beauftragen. Wenn Sie schon vor der Suche einen Immobilienanwalt an Ihrer Seite haben, können Sie schnell handeln, sobald die richtige Immobilie auftaucht, und Ihr Anwalt kann jeden Vertrag prüfen, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben.

Wenn Sie bereit sind, Ihre Suche nach einer Traumimmobilie an der Costa del Sol zu beginnen, helfen wir Ihnen gern. Nehmen Sie Kontakt mit dem Team von Bromley Estates auf und bringen Sie Ihr neues Leben an der spanischen Südküste ins Rollen.