De werkelijke kosten van een woning kopen in Spanje: belastingen, kosten en uw budget

Een woning kopen in Spanje kost doorgaans 10-12% meer dan de vraagprijs bij bestaande woningen, en zo’n 12-14% meer bij nieuwbouw. Waarom? Omdat de geadverteerde prijs geen belastingen, advocatenkosten, notariskosten en inschrijving omvat – iets wat elke koper moet weten voordat hij zijn budget vaststelt.

De meeste Britse kopers onderschatten de bijkomende kosten. Het Spaanse systeem is structureel anders dan het Britse, en als u tot nu toe alleen in Engeland een woning hebt gekocht, kunnen de extra kosten hier als een verrassing komen. De experts van Bromley Estates kennen elke stap van het aankoopproces in Marbella. Daarom zetten ze alle stappen voor u op een rij en leggen ze uit waar elke uitgave voor dient.

Wilt u weten wat er gebeurt nadat u een woning hebt gevonden? Ons stapsgewijze aankoopproces in Spanje behandelt het reserveringscontract, het juridisch onderzoek, het private koopcontract en de overdracht tot in detail.

Waarom zijn de aankoopkosten in Spanje hoger?

In het Verenigd Koninkrijk betaalt u bij een woningaankoop stamp duty, kosten voor de solicitor en een bouwkundige keuring. In Spanje zijn de belastingen verdeeld tussen de centrale en de regionale overheid. Het tarief hangt dus af van waar in Spanje u koopt en of het om nieuwbouw of een bestaande woning gaat.

Helaas is het antwoord op “hoeveel betaal ik extra?” niet één getal. Het hangt af van het type woning, de gemeenschap waarin die ligt en of u een hypotheek afsluit.

Voor kopers die kijken naar woningen te koop in Marbella en de bredere Costa del Sol is er goed nieuws: Andalusië heeft een van de meest concurrerende belastingstelsels van Spanje. Een hervorming in 2021 vereenvoudigde en verlaagde de belangrijkste overdrachtsbelasting voor bestaande woningen in de regio van een progressieve schaal van 8-10% naar een vast tarief van 7%. Daardoor is de regio duidelijk aantrekkelijker dan bijvoorbeeld Catalonië of Valencia, waar tarieven kunnen oplopen tot 10%.

Ook het type woning dat u koopt bepaalt in grote mate de totale kosten. De twee soorten aankoop (nieuwbouw of bestaande woning) worden verschillend belast, en dat onderscheid begrijpen is essentieel om uw budget te beheren.

Nieuwbouw of bestaande woning: de fiscale gevolgen

De belangrijkste regel in de Spaanse vastgoedbelasting is dat ITP en btw elkaar uitsluiten. U betaalt het een of het ander, maar nooit allebei. Welke u betaalt, hangt af van of de woning nieuwbouw of een bestaande woning is.

Kosten bij de aankoop van nieuwbouw in Spanje

Koopt u een nieuwbouwwoning rechtstreeks van een projectontwikkelaar, dan betaalt u btw (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA) in plaats van overdrachtsbelasting. Dit is een nationaal tarief, vastgesteld door de centrale overheid.

Btw (IVA): 10% van de koopprijs

Dit geldt voor alle residentiële nieuwbouwwoningen op het Spaanse vasteland.

Naast btw betalen kopers van nieuwbouw zegelrecht:

Zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados – AJD): 1,2% in Andalusië

AJD wordt geheven op de notariële akte en geldt alleen bij de aankoop van nieuwbouw. In Andalusië bedraagt het huidige tarief 1,2%. Andere regio’s rekenen tussen 0,5% en 1,5%, dus het tarief verschilt als u buiten Andalusië koopt.

Samen voegen btw en AJD ongeveer 11,2% aan belasting toe aan de koopprijs van een nieuwbouwwoning in Andalusië, nog vóór de honoraria van professionals.

Overweegt u een nieuwbouwproject aan de Costa del Sol? Bekijk dan ons actuele aanbod nieuwbouwprojecten in Marbella en aan de Costa del Sol.

Let op: parkeerplaatsen en bergingen (trasteros) die in nieuwbouwprojecten met een aparte eigendomsakte worden verkocht, kunnen onder het btw-tarief van 21% vallen in plaats van 10%. Dat kan enkele duizenden euro’s bovenop de geadverteerde prijs betekenen. Controleer altijd of parkeerplaats en berging in de akte van de woning zijn opgenomen of apart worden gehouden.

Kosten bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje

Koopt u een bestaande woning, dan betaalt u ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), ook wel overdrachtsbelasting genoemd. Er is dan geen btw verschuldigd.

ITP in Andalusië: vast tarief van 7%

Andalusië hanteert momenteel een vast tarief van 7% op de aankoop van bestaande woningen. Dit tarief verving in 2021 een progressieve schaal van 8-10%, waardoor de Costa del Sol een van de voordeligere gebieden in Spanje is om een bestaande woning te kopen.

Ter vergelijking: Catalonië en Valencia rekenen 10% ITP en Madrid 6%. Met 7% neemt Andalusië een concurrerende positie in voor internationale kopers.

ITP wordt berekend over het hoogste van twee bedragen: de in de akte opgegeven koopprijs of de officiële kadastrale referentiewaarde die de Spaanse kadasterautoriteit vaststelt. Sinds 2022 maakt dit systeem van referentiewaarden het moeilijker om een te lage koopprijs op te geven. Kopers doen er dus goed aan altijd te budgetteren op basis van de volledige betaalde marktprijs.

In Andalusië kan in bepaalde situaties een verlaagd ITP-tarief van 3,5% gelden, bijvoorbeeld voor bepaalde starters of kopers met een handicap. Deze verlaagde tarieven gelden voor inwoners van Spanje, niet voor niet-ingezetenen. Denkt u dat u in aanmerking komt? Bespreek het dan met uw Spaanse advocaat vóór de overdracht.

Juridische en professionele kosten: wat u naast belastingen moet begroten

Naast de belangrijkste aankoopbelasting brengt een woningaankoop in Spanje verschillende honoraria met zich mee die niet optioneel zijn. Ze maken deel uit van de wettelijke eigendomsoverdracht, en in uw budget behandelt u ze het best als vaste kosten.

Notariskosten

Elke woningaankoop in Spanje moet formeel worden afgerond bij een notaris (notario), die de eigendomsakte (escritura) opstelt en bij de ondertekening aanwezig is. Notaristarieven in Spanje worden door de centrale overheid gereguleerd, zodat alle notarissen voor dezelfde diensten dezelfde tarieven rekenen.

De gebruikelijke kosten van een notaris liggen tussen € 600 en € 1.200, afhankelijk van de opgegeven koopprijs en de complexiteit van de akte.

De notaris formaliseert de transactie. Hij adviseert geen van beide partijen, controleert niet op schulden op de woning en handelt niet in het belang van de koper. Die stappen regelt uw advocaat.

Kosten van het eigendomsregister

Nadat de akte bij de notaris is ondertekend, moet de woning worden ingeschreven in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Zolang de woning niet op uw naam staat, bent u in de ogen van derden niet de wettelijke eigenaar. Dat leidt tot grote problemen als u de woning later wilt verkopen, hypothekeren of verhuren.

De kosten van de inschrijving liggen meestal tussen € 400 en € 1.000, afhankelijk van de waarde van de woning.

Advocatenkosten

Een onafhankelijke Spaanse advocaat is wettelijk niet verplicht bij de aankoop van een woning. Voor Britse kopers in Spanje is het gezien de benodigde expertise echter vrijwel onmisbaar.

Een Spaanse vastgoedadvocaat (abogado) controleert of er nog schulden op de woning rusten, verifieert de planologische en stedenbouwkundige status, beoordeelt de contractvoorwaarden, regelt namens u de aangifte van ITP of btw en begeleidt het proces tot aan de overdracht. Hij handelt uitsluitend in uw belang, in tegenstelling tot de notaris, die een overheidsfunctionaris is.

Een Spaanse advocaat kost ongeveer 1% van de koopprijs, plus 21% Spaanse btw.

Bij een woning van € 400.000 kunt u rekenen op zo’n € 4.000 tot € 4.840 aan advocatenkosten, inclusief btw.

Kosten van de gestor

Een gestor is een professional die de indiening van documenten bij de belastingdienst coördineert, contact onderhoudt met het eigendomsregister en het administratieve papierwerk tussen notaris, bank en koper regelt. Vaak neemt uw advocaat deze rol op zich, maar bij sommige transacties is een aparte gestor nodig.

De kosten van een gestor liggen meestal tussen € 300 en € 500.

Kosten van bankoverschrijving en valuta

Voor Britse kopers is er één kostenpost die zelden in gidsen wordt genoemd: het omwisselen van GBP naar EUR voor een grote aankoop. De wisselkoersen van gewone banken en de kosten van internationale overschrijvingen kunnen een aanzienlijk bedrag aan de totale uitgaven toevoegen.

Bij een aankoop van € 400.000 betekent een verschil van 1% in de wisselkoers ten opzichte van de middenkoers € 4.000. Wie de overschrijving via een valutaspecialist in plaats van een bank laat lopen, kan deze kosten flink verlagen.

Het NIE: een onmisbare eerste stap

Voordat u in Spanje een eigendomsakte kunt ondertekenen, hebt u een NIE nodig (Número de Identificación de Extranjero). Dit is een Spaans fiscaal identificatienummer voor buitenlanders. Zonder dit nummer kan de transactie bij de notaris niet doorgaan.

Britse kopers kunnen een NIE vóór vertrek aanvragen via het Spaanse consulaat in het Verenigd Koninkrijk, of persoonlijk bij een Spaans politiebureau (comisaría) met de juiste documenten. Vanuit het Verenigd Koninkrijk kan de procedure enkele weken duren, dus het loont om er vroeg mee te beginnen.

Wat kost een aankoop in Marbella?

Om dit concreet te maken, volgen hier twee realistische scenario’s op basis van de huidige vastgoedmarkt aan de Costa del Sol. Deze bedragen zijn schattingen op basis van de huidige gangbare kosten. Uw advocaat geeft u een precies overzicht voor uw eigen transactie voordat u zich ergens aan verbindt.

Scenario A: bestaand appartement van € 400.000 in Marbella

De bijkomende kosten bedragen ongeveer 8,7% van de koopprijs.

Het vaste ITP-tarief van 7% in Andalusië ligt onder het Spaanse gemiddelde. Daarom valt dit scenario aan de onderkant van de gebruikelijke landelijke bandbreedte van 10-12%. Kopers in regio’s met hogere ITP-tarieven (zoals de 10% in Valencia of Catalonië) zouden voor dezelfde koopprijs aanzienlijk hogere totalen betalen.

Scenario B: nieuwbouwvilla van € 500.000 op plan aan de Costa del Sol

De bijkomende kosten bedragen ongeveer 12,9% van de koopprijs.

Deze twee scenario’s laten het verschil zien tussen een bestaande woning en nieuwbouw. De nieuwbouwwoning in scenario B kost ongeveer € 29.000 meer aan bijkomende kosten dan het bestaande appartement in scenario A, terwijl de koopprijs maar € 100.000 hoger ligt. Dat verschil komt vrijwel volledig doordat btw het lagere ITP-tarief vervangt.

Doorlopende kosten om rekening mee te houden

De koopprijs van een Spaanse woning betaalt u eenmalig, maar een woning in Spanje bezitten brengt ook jaarlijkse kosten mee die in uw budget thuishoren.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – jaarlijkse onroerendgoedbelasting

IBI is het Spaanse equivalent van de onroerendezaakbelasting en wordt door de gemeente geheven op basis van de kadastrale waarde van de woning.

Het gebruikelijke IBI-tarief ligt tussen 0,4 en 1,1% van de kadastrale waarde per jaar. Uw advocaat bevestigt het actuele IBI-bedrag tijdens het juridisch onderzoek.

Gemeenschapskosten

Ligt de woning in een afgesloten complex, dan betaalt u waarschijnlijk maandelijkse gemeenschapskosten. Die dekken het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, zwembaden, tuinen, liften en beveiliging.

Deze liggen doorgaans tussen € 50 en € 200 per maand, maar bij exclusieve complexen met uitgebreide voorzieningen kunnen ze hoger uitvallen.

Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR)

Ook als u de woning niet verhuurt, belast Spanje niet-ingezeten eigenaren elk jaar op een fictief inkomen. Voor inwoners van de EU bedraagt het tarief 19% van 1,1% van de kadastrale waarde. Voor inwoners van buiten de EU, waaronder Britse staatsburgers na de brexit, bedraagt het tarief 24%.

Als ruwe indicatie: bij een woning met een kadastrale waarde van € 200.000 zou de jaarlijkse IRNR-aanslag voor een Britse koper ongeveer € 528 bedragen.

Op dit gebied is gespecialiseerd fiscaal advies onmisbaar. Deze gids is bedoeld als algemeen overzicht. Spreek vóór de aankoop van een woning met een gekwalificeerde Spaanse belastingadviseur.

Uw financiën regelen vóór de aankoop

Een paar punten om te overwegen voordat u een bod doet op een woning in Marbella.

Spaanse hypotheken voor niet-ingezetenen

Spaanse banken lenen niet-ingezeten kopers tot 70% van de waarde van de woning, tegenover tot 80% voor inwoners van Spanje. Een Britse koper van een woning van € 400.000 heeft dus minimaal € 120.000 eigen geld nodig voor de aanbetaling, plus het volledige bedrag aan belastingen en kosten daarbovenop, omdat aankoopkosten niet in een hypotheek kunnen worden meegefinancierd.

Begroot zorgvuldig. Uw aanbetaling en alle aankoopkosten moeten volledig beschikbaar zijn voordat u bij de notaris komt.

Regel uw juridische team op tijd

Wacht niet tot u een woning hebt gevonden om een advocaat in te schakelen. Hebt u al een vastgoedadvocaat voordat u gaat zoeken, dan kunt u snel handelen zodra de juiste woning voorbijkomt, en kan uw advocaat elk contract beoordelen voordat u een reservering ondertekent.

Bent u klaar om te beginnen met de zoektocht naar uw droomwoning aan de Costa del Sol? Wij helpen u graag. Neem contact op met het team van Bromley Estates en zet de eerste stap naar uw nieuwe leven aan de Spaanse zuidkust.