El coste real de comprar una vivienda en España: impuestos, gastos y cuánto presupuestar

Comprar una vivienda en España suele costar entre un 10 y un 12 % más que el precio anunciado en el caso de las propiedades de segunda mano, y alrededor de un 12-14 % más en obra nueva. ¿Por qué? Porque el precio anunciado no incluye impuestos, honorarios legales, gastos de notaría ni de registro, algo que todo comprador debe saber antes de fijar su presupuesto.

La mayoría de los compradores británicos subestiman los gastos adicionales. El sistema español es estructuralmente distinto al del Reino Unido y, si solo ha comprado vivienda en Inglaterra, los costes adicionales aquí pueden sorprenderle. Los expertos de Bromley Estates conocen cada paso del proceso de compra de una vivienda en Marbella, por eso los han desglosado uno a uno y le explican qué cubre cada gasto.

Si quiere saber qué ocurre una vez encontrada la propiedad, nuestra guía paso a paso del proceso de compra en España explica con todo detalle el contrato de reserva, la due diligence, el contrato privado de compraventa y la firma final.

¿Por qué los gastos de compra en España son más altos?

En el Reino Unido, la compra de una vivienda conlleva el stamp duty, los honorarios del solicitor y el coste de la tasación. En España, los impuestos se reparten entre el Gobierno central y el autonómico, de modo que lo que paga depende de en qué parte de España compre y de si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano.

Por desgracia, la respuesta a «¿cuánto pagaré de más?» no es una cifra única. Depende del tipo de propiedad, de la comunidad autónoma en la que se encuentre y de si va a pedir una hipoteca.

Para quienes buscan propiedades en venta en Marbella y en el resto de la Costa del Sol, la buena noticia es que Andalucía tiene uno de los marcos fiscales más competitivos de España. Una reforma de 2021 simplificó y redujo el principal impuesto sobre la compra de vivienda de segunda mano en la región, pasando de una escala progresiva del 8-10 % a un tipo fijo del 7 %, lo que la hace notablemente más atractiva que regiones como Cataluña o Valencia, donde el tipo puede llegar al 10 %.

El tipo de propiedad que compre también es clave para determinar el coste total. Los dos tipos de compra (obra nueva o segunda mano) tributan de forma distinta, y entender esa diferencia es esencial para gestionar el presupuesto.

Implicaciones fiscales: obra nueva frente a segunda mano

La regla más importante de la fiscalidad inmobiliaria española es que el ITP y el IVA son excluyentes. Se paga uno u otro, nunca ambos. Cuál le corresponde depende de si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano.

Gastos al comprar una vivienda de obra nueva en España

Cuando compra una vivienda de obra nueva directamente a un promotor, paga IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) en lugar del impuesto de transmisiones. Es un tipo nacional fijado por el Gobierno central.

IVA: 10 % del precio de compra

Se aplica a todas las viviendas residenciales de obra nueva en la España peninsular.

Además del IVA, quien compra obra nueva paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados:

Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1,2 % en Andalucía

El AJD grava la escritura notarial y solo se aplica a la compra de obra nueva. En Andalucía, el tipo actual es del 1,2 %. Otras regiones aplican entre el 0,5 % y el 1,5 %, así que el tipo varía si compra fuera de Andalucía.

En conjunto, el IVA y el AJD suman aproximadamente un 11,2 % en impuestos al precio de compra de una vivienda de obra nueva en Andalucía, antes de añadir los honorarios profesionales.

Si está pensando en una nueva promoción en la Costa del Sol, puede consultar nuestra oferta actual de obra nueva en Marbella y la Costa del Sol para ver qué hay disponible.

Un detalle a tener en cuenta: las plazas de garaje y los trasteros que se venden con escritura independiente en las nuevas promociones pueden tributar al 21 % de IVA en lugar del 10 %. Esto puede sumar varios miles de euros al precio anunciado. Compruebe siempre si el aparcamiento y el trastero están incluidos en la escritura de la vivienda o figuran por separado.

Gastos al comprar una vivienda de segunda mano en España

Cuando compra una vivienda de segunda mano, paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). No se aplica IVA.

ITP en Andalucía: tipo fijo del 7 %

Andalucía aplica actualmente un tipo fijo del 7 % a la compra de viviendas de segunda mano. Este tipo sustituyó en 2021 a una escala progresiva del 8-10 %, lo que convierte a la Costa del Sol en una de las zonas de España más ventajosas para comprar una vivienda de segunda mano.

Como comparación, Cataluña y Valencia aplican un ITP del 10 %, y Madrid, del 6 %. Andalucía, con un 7 %, ocupa una posición competitiva para el comprador internacional.

El ITP se calcula sobre el importe más alto entre el precio declarado en la escritura y el valor de referencia catastral oficial fijado por la administración. Desde 2022, este sistema de valor de referencia dificulta infradeclarar el precio de compra, por lo que el comprador debe presupuestar siempre sobre el precio de mercado íntegro pagado.

En Andalucía puede aplicarse un tipo reducido de ITP del 3,5 % en circunstancias concretas, por ejemplo para determinados compradores de primera vivienda o personas con discapacidad. Estos tipos reducidos se aplican a residentes en España, no a no residentes. Si cree que podría cumplir los requisitos, consúltelo con su abogado en España antes de firmar.

Honorarios legales y profesionales: qué presupuestar además de los impuestos

Además del impuesto principal, la compra de una vivienda en España conlleva varios honorarios profesionales que no son opcionales. Forman parte del proceso legal de transmisión de la propiedad, y su presupuesto debe tratarlos como costes fijos.

Gastos de notaría

Toda compraventa de vivienda en España debe formalizarse ante notario, que prepara la escritura y da fe de su firma. Los aranceles notariales en España están regulados por el Gobierno central, por lo que todos los notarios cobran lo mismo por los mismos servicios.

El coste habitual del notario se sitúa entre 600 € y 1.200 €, según el precio declarado y la complejidad de la escritura.

La función del notario es formalizar la operación. No asesora a ninguna de las partes, no comprueba si la propiedad tiene deudas ni actúa en interés del comprador. De esos pasos se encargará su abogado.

Gastos del Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura ante notario, la propiedad debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Hasta que no esté inscrita a su nombre, no es legalmente el propietario frente a terceros, lo que genera problemas importantes si más adelante quiere vender, hipotecar o alquilar la vivienda.

El coste de inscribir la propiedad suele estar entre 400 € y 1.000 €, según el valor de la vivienda.

Honorarios legales

Contratar a un abogado independiente en España no es un requisito legal para comprar una vivienda. Para el comprador británico que compra en España, sin embargo, resulta prácticamente imprescindible por el nivel de conocimiento que exige.

Un abogado especializado en compraventas comprobará si existen deudas vinculadas a la propiedad, verificará su situación urbanística, revisará las condiciones del contrato, se ocupará de liquidar el ITP o el IVA en su nombre y gestionará el proceso hasta la firma. Actúa únicamente en su interés, a diferencia del notario, que es un funcionario público.

Los honorarios de un abogado en España rondan el 1 % del precio de compra, más el 21 % de IVA.

En una vivienda de 400.000 €, puede contar con pagar entre 4.000 € y 4.840 € en honorarios legales, IVA incluido.

Honorarios del gestor

El gestor es un profesional que coordina la presentación de documentos ante Hacienda, se comunica con el Registro de la Propiedad y gestiona el papeleo administrativo entre notario, banco y comprador. A menudo es su abogado quien asume esta función, pero en algunas operaciones se necesita un gestor aparte.

El coste de un gestor suele estar entre 300 € y 500 €.

Transferencias bancarias y cambio de divisa

Para el comprador británico, un coste que rara vez aparece en las guías es el cambio de libras a euros en una compra de gran importe. Los tipos de cambio de los bancos tradicionales y las comisiones por transferencia internacional pueden sumar una cantidad considerable al gasto total.

En una compra de 400.000 €, una diferencia del 1 % en el tipo de cambio respecto al tipo medio de mercado supone 4.000 €. Recurrir a un especialista en divisas en lugar de a un banco para la transferencia puede reducir este coste de forma significativa.

El NIE: un primer paso imprescindible

Antes de firmar cualquier escritura de compraventa en España, necesita un NIE (Número de Identificación de Extranjero). Es un número de identificación fiscal español que se asigna a los ciudadanos extranjeros y, sin él, la operación no puede formalizarse ante notario.

El comprador británico puede obtener el NIE a través del Consulado de España en el Reino Unido antes de viajar, o en persona en una comisaría de policía española con la documentación correspondiente. Si se tramita desde el Reino Unido, el proceso puede tardar varias semanas, así que conviene empezar pronto.

¿Cuánto cuesta comprar en Marbella?

Para concretarlo, estos son dos escenarios realistas basados en el actual mercado inmobiliario de la Costa del Sol. Las cifras son estimaciones basadas en los costes habituales actuales. Su abogado le facilitará un desglose preciso de su operación antes de que se comprometa a nada.

Escenario A: apartamento de segunda mano de 400.000 € en Marbella

Los gastos adicionales suponen aproximadamente un 8,7 % del precio de compra.

El ITP fijo del 7 % de Andalucía está por debajo de la media española, y por eso este escenario se sitúa en la parte baja de la horquilla nacional habitual del 10-12 %. Quien compre en regiones con un ITP más alto (como el 10 % de Valencia o Cataluña) se enfrentaría a un total bastante mayor por el mismo precio.

Escenario B: villa de obra nueva sobre plano de 500.000 € en la Costa del Sol

Los gastos adicionales suponen aproximadamente un 12,9 % del precio de compra.

Estos dos escenarios muestran la diferencia entre comprar de segunda mano y obra nueva. La vivienda de obra nueva del escenario B cuesta unos 29.000 € más en gastos adicionales que el apartamento de segunda mano del escenario A, aunque su precio de compra sea solo 100.000 € superior. Esa diferencia se debe casi por completo a que el IVA sustituye al ITP, de tipo más bajo.

Gastos recurrentes a tener en cuenta

Aunque el precio de compra de una vivienda en España se paga una sola vez, ser propietario conlleva gastos anuales que también deben formar parte de su presupuesto.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): impuesto anual sobre la propiedad

El IBI es el equivalente español a la council tax británica: lo cobra el ayuntamiento en función del valor catastral de la vivienda.

El tipo habitual del IBI se sitúa entre el 0,4 y el 1,1 % del valor catastral al año. Su abogado le confirmará el importe actual del IBI durante la due diligence.

Gastos de comunidad

Si la vivienda está dentro de una urbanización cerrada, lo más probable es que haya que pagar cuotas mensuales de comunidad. Cubren el mantenimiento de las zonas comunes, piscinas, jardines, ascensores y seguridad.

Suelen oscilar entre 50 € y 200 € al mes, aunque en las urbanizaciones de alto nivel con amplias instalaciones pueden ser más elevadas.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Aunque no alquile la vivienda, España grava cada año a los propietarios no residentes por una renta imputada. Para los residentes en la UE, el tipo es del 19 % sobre el 1,1 % del valor catastral. Para los residentes fuera de la UE, incluidos los británicos tras el Brexit, el tipo es del 24 %.

A modo orientativo: en una vivienda con un valor catastral de 200.000 €, el IRNR anual de un comprador británico rondaría los 528 €.

En este terreno es imprescindible el asesoramiento fiscal especializado. Esta guía es solo una visión general. Antes de comprar, consulte con un asesor fiscal cualificado en España.

Organice sus finanzas antes de comprar

Algunos puntos que conviene tener en cuenta antes de hacer una oferta por una propiedad en Marbella.

Hipotecas españolas para no residentes

Los bancos españoles pueden financiar hasta el 70 % del valor de la vivienda a compradores no residentes, frente a hasta el 80 % para residentes en España. Un comprador británico que adquiera una vivienda de 400.000 € necesitaría como mínimo 120.000 € en efectivo para la entrada, más la totalidad de impuestos y gastos, ya que los gastos de compra no pueden incluirse en la hipoteca.

Presupueste con cuidado. La entrada y todos los gastos de compra deben estar disponibles íntegramente antes de llegar a la notaría.

Elija pronto a su equipo legal

No espere a encontrar la propiedad para contratar a un abogado. Tenerlo ya designado antes de empezar a buscar le permitirá actuar con rapidez cuando aparezca la vivienda adecuada, y su abogado podrá revisar cualquier contrato antes de que firme una reserva.

Si está listo para empezar a buscar la propiedad de sus sueños en la Costa del Sol, podemos ayudarle. Póngase en contacto con el equipo de Bromley Estates y demos juntos el primer paso hacia su nueva vida en la costa sur de España.